‘Als je een voormalig bordeel mét complete sm-kelder verkocht krijgt, krijg je alles verkocht’

Het succes van programma's als 'Huizenjagers' en 'Blind gekocht' maakt duidelijk hoe vastgoed lééft en hoeveel beroepen en activiteiten aan een woning zijn verbonden: de architect, de aannemer en de makelaar, natuurlijk, maar ook de notaris, de onderaannemers, de banksector, de interieurspecialisten en een leger klusjesmensen. 'Huizenjagers' en co. voeden de kijker op, en Onze Man in Immoland leert mee: ''Een levendige buurt' betekent nachtlawaai, 'ongerepte natuur' wil zeggen: gebouwd op moerasgrond, en 'een woning voor handige harry's' is gewoon een krot.'

HUMO Na meer dan veertig afleveringen van 'Huizenjagers' heb ik vooral onthouden dat kopers veeleisend zijn. Zelfs jonge koppeltjes met een laag budget lopen superkritisch door een woning.

PETER SYS (Immo S&D Brugge) «Nu bestaat bijna elk gezin uit tweeverdieners. Ze hebben minder tijd maar meer geld, dus ze besteden sneller werk uit. Iedereen wil een prachtige tuin, maar niemand wil nog zelf het gras afrijden. We zijn verwend.

»Die kritische zin merk je ook bij huurappartementen: een appartement zonder vaatwasser en microgolfoven raakt moeilijk verhuurd.»

JOHAN HEYLEN (CEO Heylen Vastgoed) «Mensen muggenziften meer dan ooit. Of ze vergeten de slijtage in rekening te brengen. Je kunt twee vrijwel identieke villa's op even grote percelen in dezelfde wijk niet vergelijken als de ene werd gebouwd in 1956 en de andere in 1991. Ik word moe van manke vergelijkingen. Iemand zegt bijvoorbeeld: 'Wat verderop is er een gelijkaardig huis verkocht voor 60.000 euro minder!' Maar die woning werd minder degelijk gebouwd, ligt dichter bij een drukke straat, het dak moet worden vernieuwd, de oprit is niet verhard...»

HUMO Ik heb de indruk dat mensen luier zijn dan vroeger: de generatie doe-het-zelvers is opgevolgd door een generatie die weigert te klussen, laat staan te verbouwen. In 'Huizenjagers' is het toverwoord 'instapklaar'.

WIM PELEMAN (Dewaele Vastgoedgroep) «Er wordt altijd gezegd dat er drie absolute topprioriteiten zijn: ligging, ligging en ligging. Voeg daar maar 'instapklaar' aan toe.»

SYS «Renovatiewerk is voor jonge koppels vaak een breekpunt. Dat is niet altijd verstandig, want er zijn zeer degelijk gebouwde huizen, gezet in een periode toen nog niet werd beknibbeld op dure materialen, die nu wat uitgewoond ogen. Toch krijg je meer waar voor je geld dan bij een recent pand dat blits en trendy oogt, maar onder het oppervlak minder degelijk is. Nu, er zijn nog klussers, maar die dingen drastisch af, wat niet altijd realistisch is.»

RIA VERLAET (Abricasa Antwerpen) «Veel hangt af van de familie: hoeveel handige nonkels zijn bereid om het jonge koppel een handje toe te steken?»

HUMO Hoe maak je een woning verkoopklaar? Toen ik een rommelige villa met schimmel op de muur en een verwaarloosd zwembad met groen water bezocht, zuchtte de makelaar: 'Tja, als de eigenaar zichzelf niet wilt helpen, dan kunnen wij hem ook niet helpen.'

PELEMAN «Mijn regel is: maak het huis leeg en proper en zorg dat het aangenaam oogt én ruikt. Ik zie op websites soms foto's van slordige bedden, vuile badkamers, etensresten in de keuken, een donkere gang, een living vol speeltjes en uitwerpselen van de hond of kat... Dat kan niet, want mensen kopen met hun ogen. Maar doe geen zotte kosten. Het heeft weinig zin om nog snel een nieuwe keuken te plaatsen - al kan het helpen om de woning sneller verkocht te krijgen.»

HUMO Afzichtelijke interieurs worden soms onder handen genomen door de makelaar, eventueel samen met een stylist of een interieurarchitect. Is dat echt nodig?

VERLAET «Soms wel. Niet alle eigenaars slagen erin hun interieur te zien door de ogen van veel jongere kopers. Ik heb een seminarie gevolgd waarin de lesgever onder andere zei: 'Zet alle prullen die op de kast staan ín de kast.' Maar je moet het mogen, hè. De eigenaar staat vaak niet toe dat wij ingrijpen in zijn heiligdom: 'Het huis zal leeg zijn op de dag dat de akte wordt ondertekend, dat moet volstaan.' Of ze beginnen op te ruimen als het al te koop staat, maar dan is het te laat.

»Vergeet niet dat mensen éérst de foto's bekijken op onze website. Als ze geen licht, aangenaam en proper pand zien, houdt het vaak al op. Halfduistere kamers zijn sowieso uit den boze - de mens is geen mol. Het is ook cruciaal dat het interieur neutraal oogt.»

SYS «Als u een B&B wilt boeken, kijkt u ook éérst naar de foto en pas dan naar de tekst. Er zijn makelaars die foto's trukeren. Dan zie je een balzaal, maar eens ter plaatse blijkt het een gewone kamer te zijn. Daar doen wij niet aan mee.»

WATER IN DE KELDER

HUMO Makelaars houden van eufemismen die de pijnpunten van een pand vakkundig relativeren. Een gedrocht van een huis met een afgrijselijk interieur noemen ze 'speciaal' of 'apart'. Mijn favoriet is: 'stille buren' bij een woning naast een begraafplaats.

SERGE RENARD (Gent-Eurimmo) «Ik heb dat zélf ooit gezegd: 'Hiernaast ligt het kerkhof, van de buren zult u geen last hebben!' (lacht) Een concullega van me zei ooit over een prachtige villa met een parktuin die helaas véél te dicht bij de autosnelweg lag: 'Het is een goed geïsoleerd huis, binnen hoor je er niets van.' Oké, maar waarom zou je dan die prachtige tuin kopen? Een andere concullega beweerde zonder verpinken over een snelweg: 'O, die gaan ze binnenkort verleggen.' Of over water in de kelder: 'Dat betekent dat de kelder waterdicht is, want het loopt niet weg.'

»Ik geloof niet in verbloemen. Je moet zeggen waar het op staat. Ik ben ook bouwdeskundige en vind het essentieel dat ik bij een huisbezoek meteen kan inschatten of een vochtplek te wijten is aan opstijgend vocht dan wel aan overisolatie of foute ventilatie. Daarvan zet ik géén foto op de website - als mensen vocht of schimmel zien, haken ze meteen af - maar foute ventilatie is een futiliteit die zo hersteld is.»

HEYLEN «Wij hebben net een nieuw kantoor geopend in Deurne bij Antwerpen. Ik zag al vaak in advertenties van concullega's staan: 'Kindvriendelijke straat'. Een kindvriendelijke straat? In Deurne? Dat is relatief, hoor.

»Heel wat woningen worden ook 'villa' genoemd, terwijl het bungalows zijn. Of een 'gigantisch dakterras' blijkt maar 15 vierkante meter groot te zijn. Ik ben zelf voor de nuchtere aanpak: valse verwachtingen werken contraproductief.»

FILIP DEWAELE (CEO Dewaele Vastgoedgroep) «Een klassieker is: 'Dit is een ideale woning voor handige harry's.' Lees: een krot. En als een enorm perceel verwilderd of omgeploegd is, zegt de makelaar: 'Ideaal voor een dierenvriend.'»

SYS «Ik zeg soms dat een pand veel mogelijkheden heeft. Dat is niet gelogen en je kunt er alle kanten mee uit. Maar de bijkomende kosten zijn wel voor rekening van de koper, hè. Soms prijs je het prachtige interieur, omdat de gevel niet om aan te zien is. 'Minder grote kamer' klinkt beter dan 'kleine kamer'. En als de tuin heel klein is, kun je naar waarheid benadrukken dat hij makkelijk te onderhouden is.»

HUMO Sommige nieuwe verkavelingen werden ingeplant onder hoogspanningskabels. In 'Huizenjagers' relativeerde de makelaar ze: 'Die geven niet méér straling dan de gsm in uw broekzak, hoor.'

SYS «Mensen vertrouwen die 'schadelijke straling' niet, zelfs niet als de vorige bewoners er dertig jaar hebben gewoond en het kunnen navertellen.

»Ik kan alleen verkopen wat er is, de omgeving kan ik niet veranderen. Brugge is omringd door landelijk gebied. Wat vaak voorkomt, is dat een mooie villagrond grenst aan de landerijen van een boerderij. Dat lijkt idyllisch, en is het vaak ook, maar als ze er varkens houden, is de stank soms niet te harden. Bovendien besproeit en bemest een boer zijn velden, en als de wind dan verkeerd zit...»

HUMO De locatie bepaalt helaas ook de prijs. Voor de prijs van een minuscuul appartement op de dijk in Knokke koop je op het Franse platteland een kasteel met vijf hectare grond.

SYS «Verkopers maakten vroeger wel vaker scheve vergelijkingen bij schattingen. Ik heb het meegemaakt bij een echtscheiding: de schatter uit Gent die door de echtgenoot was ingehuurd, baseerde de potentiële waarde van een appartement in Heist op de verkoopprijzen in Het Zoute. Dat is dag en nacht verschil, hè! Het Zoute is een toplocatie, Heist is dat veel minder, en Oostende is dat nog minder. Een appartement met frontaal zeezicht, even groot en even goed afgewerkt, zal in Knokke-Zoute tot tien keer meer kosten dan in Oostende. En hoe hoger het appartement, hoe duurder, want welgestelde kopers willen niet op het gelijkvloers of op de eerste verdiepingen wonen: daar heb je meer verkeerslawaai en geen panoramisch uitzicht.»

HUMO Bijna alle makelaars lokken eigenaars met een gratis schatting. Die lijkt me soms doelbewust te hoog.

SYS «Sommige makelaars spiegelen een hoge verkoopprijs voor om het pand in hun portefeuille te krijgen. Maar bij een te hoge prijs raakt het niet verkocht, en dan zegt de makelaar na een maand of twee: 'Sorry, u moet de prijs laten zakken.' Dat gebeurt één, twee, soms zelfs drie keer, en uiteindelijk wordt die woning misschien wel verkocht voor een lagere prijs dan de laagste schatting bij een eerlijke makelaar. Bovendien wordt er gesjacherd met het ereloon: niet alle makelaars werken voor hetzelfde percentage. Maar ik weet zeker dat wie onder de prijs werkt, niet dezelfde service kan bieden als ik.»

HUMO Er zijn ook makelaars die een woning opzettelijk te laag in de markt zetten om een snelle verkoop te scoren. Zo kan ik het ook.

SYS «Een goede raad voor uw lezers: hou zelf bij welke huizen in uw buurt voor welke prijs worden verkocht. Zo heeft u tien of vijftien jaar later, als u wilt verhuizen, een betrouwbaar overzicht van de reële verkoopprijzen, want die wijken soms af van de schattingen.

»Wat u aankaart, heeft vaak een andere oorzaak: veel mensen schatten hun eigendom zelf te hoog in. Je ziet het geregeld bij oudere mensen die hun huis willen inruilen voor een appartement. Ze zeggen mij dan: 'Kijk eens hoe goed het hier onderhouden is, meneer Sys, ge kunt van de grond eten! En de keukenkasten zijn van massief hout, die kunnen nog honderd jaar mee!' Allemaal waar, maar in de ogen van jonge kopers ziet dat interieur er middeleeuws uit: die willen geen donkere eik en een propere linoleumvloer uit 1958. Of muren geschilderd in kleuren waar iedereen die jonger is dan 90 hoofdpijn van krijgt. Of inktzwart behangpapier met honderden knalgroene rozen erop. Een oude mevrouw zei me onlangs: 'Hier onder het aanrecht zit het boilertje, dat is nieuw van 1978. Wij hebben altijd warm water, en als het op is, wachten we een uurtje en dan kunnen we verder afwassen. Alles is hier goed geregeld, de nieuwe eigenaars zullen niets tekortkomen!' Tja.»

HUMO Wat is nog lastiger te verkopen dan een woning met zwart behangpapier?

SYS «Een onlogische, onnatuurlijk aanvoelende indeling van de woning, zoals ondergrondse slaapkamers. Ik bezocht ooit een huis waar de inkomhal een slaapkamer was. Bordelen zijn ook moeilijk te verkopen.»

VERLAET «Ik heb eens een voormalig bordeel verkocht, compleet met sm-kelder en muren met gaten waar je van alles kon doorsteken. We hebben dat pand met het hele team bezocht, het was leerrijk op vele niveaus (lacht). Als je dát verkocht krijgt, krijg je alles verkocht.»

HUMO Ik heb de indruk dat het energieprestatiecertificaat (EPC) soms een vertekend beeld geeft. Neem de architecturale pracht van de Cogels-Osylei in Berchem: die art-nouveauhuizen dateren van eind 19de eeuw en zijn zeer slecht geïsoleerd. Op basis van hun hoge EPC-score zou je denken: dat zijn ruïnes. Kleine nieuwbouwflats scoren het best. Of niet?

PELEMAN «We hebben een overgangsfase achter de rug. Niemand was blij met het EPC: de controleurs waren nog niet ingewerkt en de scores verschilden sterk. Intussen zijn de software en een paar criteria aangepast, hebben de experts meer ervaring en worden ze beter gescreend. Het EPC is belangrijk geworden. Alle kandidaat-kopers vragen me nu: 'Is het dak vernieuwd en goed geïsoleerd? Is de elektriciteit conform de normen? En hoe laag is de EPC-score?'»

RENARD «De voorbije jaren werden certificaten afgeleverd à la tête du client. Zo zag ik een oudere, vrijstaande villa in Knokke die zeer slecht geïsoleerd was, maar waarvan de eigenaar toch een EPC-score van 200 kon voorleggen - die moest eigenlijk 800 of 1.000 zijn. Dat is oplichterij, hè. Het was lang nattevingerwerk. Als je logisch redeneert, kan een vrijstaand huis geen lagere EPC-score hebben dan een rijwoning in dezelfde staat. Toch ben ik dat al vaak tegengekomen.

»Nu maken wij zelf de EPC-verslagen op, en mijn medewerkers zijn drie keer bijgeschoold. Een oudere villa of een herenhuis zal altijd een slechtere score hebben dan een nieuwbouwappartement. Maar koop je die villa, dan woon je wel prachtig in het groen, met absolute privacy. Is dat een hogere energiefactuur waard? In een nieuwbouwflat zul je wel een lagere energiefactuur hebben, maar ook veel minder privacy. En in een nieuw huis in een recente verkaveling moet je genoegen nemen met een klein perceel en inkijk van de buren, én moet je dertig jaar wachten tot je tuin volgroeid is. Wat ook vaak wordt vergeten, is dat je een hoge EPC-score drastisch kunt verbeteren met minimale renovaties. Vervang in een herenhuis de mazoutketel door een condensatieketel of een warmtepomp en je EPC-score zal met pakweg 600 punten dalen.»

ELF VERLIEZERS

HUMO Is afdingen een sport in opmars, of wordt de marge om de prijs naar beneden te krijgen steeds kleiner?

VERLAET «Bij een vervallen woning die al een jaar te koop staat, kun je meer afdingen dan bij een perfect gelegen pand dat net op de markt is. Maar soms dingen kandidaten drastisch af bij een te renoveren pand, terwijl de vraagprijs al laag is omdát het een totaalrenovatie nodig heeft. Heel wat mensen vitten ook op elk klein gebrek in de hoop dat hun kritiek de eigenaar ertoe zal aanzetten om zijn prijs te verlagen. Dat is soms vermoeiend, ook al omdat het een doorzichtige tactiek is. Wat je nu ook ziet, is dat de verkoper het afdingen incalculeert en een bedrag bij de vraagprijs optelt, om het er bij de onderhandeling weer af te trekken.»

DEWAELE «Veel meer dan vroeger worden woningen verkocht aan de vraagprijs, als die correct is. Veel hangt af van de psychologie van de verkoper en de koper. Iemand die een bod uitbrengt, ook al is het een laag bod, zegt eigenlijk: 'Ik heb al beslist dat ik hier absoluut wil wonen' - anders breng je geen bod uit. Beide partijen moeten wat water bij de wijn doen: het is niet verstandig om een koper te laten gaan wegens een paar duizend euro, en het is evenmin verstandig om je droomhuis te laten schieten omdat de eigenaar 5.000 euro meer wil dan je bereid bent te geven.»

HUMO In Nederland en Engeland wordt vaak boven de vraagprijs geboden. Waait die trend naar ons land over?

VERLAET «Nog niet, al heb ik wel de indruk dat sommige makelaars dat systeem hier willen invoeren.»

HUMO Wat als er meerdere gegadigden zijn voor een pand?

VERLAET «Soms gebeurt het dat twee kandidaat-kopers tegen elkaar opbieden. Zo hadden twee verkoopsters van ons kantoor een klant voor hetzelfde pand. Beide klanten hoopten met een laag bod te kunnen kopen. Toen ze merkten dat ze niet alleen waren, evolueerden ze naar de vraagprijs. De eigenaar had beloofd te verkopen aan de eerste die de vraagprijs betaalde, maar daarna wilde de verliezende klant boven de vraagprijs bieden. Helaas was de andere klant op juridisch vlak sterker: hij wilde alles uitklaren in de rechtbank. Dan weet je wanneer je start, maar niet waar het eindigt.»

PELEMAN «Als er een dozijn gegadigden is, aan wie moeten wij het pand dan toewijzen? Aan wie het eerst over de drempel kwam? Aan degene die het eerst zegt: 'Ik koop het!', maar nog geen lening heeft gekregen? Aan iemand die meteen een bod doet, maar onder de vraagprijs, terwijl iemand anders misschien dezelfde dag nog de vraagprijs betaalt? Of aan de man die bereid is om méér dan de vraagprijs te betalen? Een dozijn kopers: voor ons is dat een nachtmerrie. Dan heb je één gelukkige klant en elf verliezers, die ons kantoor daarmee zullen associëren. Dat is nefast voor onze reputatie.»

HUMO Voor de kandidaat-kopers lijkt me het grootste probleem de minimale bedenktijd. Waarom biedt geen enkel vastgoedkantoor je een maand kijk- en bedenktijd? Ik zou op zijn minst een nacht willen doorbrengen in een woning voor ik ze koop.

DEWAELE «Toegegeven, dat je de belangrijkste aankoop van je leven doet op basis van - in het beste geval - twee korte huisbezoeken, is te gek voor woorden. Maar er is geen alternatief. Wat u voorstelt, is logistiek niet haalbaar. Bovendien is de druk van de markt te groot. Je kunt tegen een eigenaar die snel wilt verkopen en al de eerste dag een prima bod krijgt, niet zeggen: 'Sorry, u moet een maand wachten.'

»Het internet heeft de woonmarkt wel positief beïnvloed: nooit eerder kon je met een druk op de knop alle te koop of te huur staande woningen in jouw regio bekijken. Op den duur wordt de kandidaat-koper ook een beetje een expert. En websites zijn nu zo gedetailleerd, met virtuele bezoeken en Google Street View en noem maar op, dat je de staat en de waarde van een pand al voor 90 procent kunt inschatten vóór je het bezoekt.

»Wij hebben al elf jaar een presales-concept, waarbij tot dertig kandidaten een pand bezoeken en na afloop een bod uitbrengen. Dat werkt. Niet iedereen aarzelt, sommige mensen weten precies wat ze willen.»

HEYLEN «Ik heb al meegemaakt dat mensen halfweg de rondleiding riepen: 'We nemen het!'»

DEWAELE «Vaak zijn dat mensen die al twee of drie keer een gouden kans hebben gemist omdat ze te lang aarzelden of te weinig boden. De vierde keer beslissen ze snel, maar impulsief zou ik dat niet noemen.»

PELEMAN «Kennis is macht, en voor vastgoed geldt dat dubbel. De koper moet zich informeren, want geen tijd investeren is geld verliezen. Maar als één type me vermoeit, dan is het wel de muurklopper. Die klopt met een kennersgezicht in elke kamer met de vuist op de muur, en als hij ergens het holle geluid van gyproc hoort, gaat-ie er meteen van uit dat daarachter het voorportaal van de hel ligt (lacht).»

HUMO Ontaarden huisbezoeken of verkoopovereenkomsten soms in spectaculaire scènes? Bij echtscheidingen, bijvoorbeeld?

PELEMAN «Zelden. We hebben geleerd om zo'n conflict vooraf te ontmijnen. Onlangs hebben we het huis verkocht van drie erfgenamen die al járen weigerden met elkaar te spreken. We lieten hen elk op een ander moment de papieren tekenen. Onpartijdig blijven is voor ons cruciaal.

»Soms ben je niet van het hele verhaal op de hoogte omdat de kopers zaken achterhouden. Ooit zat hier een verliefd koppeltje te flikflooien, maar achteraf liet de notaris weten dat mevrouw nog aan het scheiden was: zij mocht de woning dus niet kopen. Toen heb ik me voorgenomen: het kan me niet schelen hoe verliefd ze elkaar hier aflebberen, ik vraag systematisch of één van de aanwezigen in een echtscheidingsprocedure is verwikkeld.»

SCHOENEN UIT

HUMO In 'Huizenjagers' wilde een jong koppel waarvan de man deejay was 'een grote tuin met ruim terras om wilde feestjes te geven', maar hij eiste ook 'een rustige buurt'. Vrij vertaald: de overlast mocht maar van één kant komen.

SYS «Tja, als je leest over een 'levendige buurt' of 'bruisende wijk' die 'centraal gelegen' is, dan weet je dat het daar druk is, met eventueel nachtlawaai. Ook met 'ongerepte natuur' kun je alle kanten uit. Dat is soms te vertalen als: gebouwd op moerasgrond (lacht). De grens tussen 'authentieke elementen' en 'oude rommel' is ook vaag. Je kunt het een eigenaar toch niet kwalijk nemen als hij zijn woning zo gunstig mogelijk aanprijst?»

HUMO In 'Huizenjagers' zijn vaak jonge vrouwen te zien van wie je de kinderwens zo uit hun ogen kunt aflezen. Een makelaar zei me met een knipoog: 'Als je de vrouw kan inpakken, is het pand verkocht.' Is dat overdreven?

SYS «Neen (lacht). Vaak weegt het emotionele oordeel van mevrouw meer door dan het rationele oordeel van meneer. Mannen inspecteren de elektriciteitskast, stellen vragen over de aarding en de condensatieketel, terwijl mevrouw al aan het nadenken is over waar ze haar handtassen, haar schoenen, de sofa en de wieg zal plaatsen. Van de moderne toverwoorden 'dressing' en 'mancave' wint de dressing bijna altijd het pleit. En als een jong koppel komt kijken en ik bij de vrouw een kinderwens of een bolle buik zie, dan geldt dat dubbel. Waar vrouwen ook niet van houden: een keuken die niet verbonden is met de woonkamer. Dan voelt de kokende mama zich geïsoleerd.»

VERLAET «De mening van mevrouw weegt door in elk segment, van rijhuizen tot dure villa's. Alleen voor klanten van allochtone origine gaat dat niet op, daar beslist de man.»

HUMO Stuit u op culturele verschillen die een transactie kunnen bemoeilijken?

PELEMAN «Aziaten blijken vaak erg argwanend, toch op financieel vlak. En stagiairs die in Antwerpen op prospectie gaan, prent ik altijd in: 'Als je bij moslims komt, doe dan je schoenen uit.' Je komt namelijk ook in de woonkamer en vaak is dat de gebedsplaats. Naar moslims kan ik geen jonge vrouwelijke stagiair sturen. Zelfs haar leeftijd is dan een struikelblok, want een trotse oudere moslim voelt zich beledigd als zo'n jong ding hem komt vertellen wat zijn huis waard is.»

RENARD «Is het doelpubliek Turks, dan wordt de woning meestal te hoog geprijsd: een Turk voelt zich meer man als hij veel heeft kunnen afdingen.»

VERLAET «Mensen uit andere culturen denken vaak onterecht dat dure renovaties die zij als smaakvol beschouwen, alle kopers zullen aanspreken. Dat is helaas niet zo.»

HUMO Stadsbesturen willen ons graag wijsmaken dat het in de binnenstad heerlijk wonen is. In alle communicatie wordt de stadsvlucht geminimaliseerd. Wat is uw ervaring?

RENARD «Waar kopers van allochtone origine komen wonen, dalen de prijzen - dat is een feit. Zeker als er niet één maar drie of vier families onder één dak wonen. Waar je ook nooit iets over hoort, is het racisme van Turken tegenover Grieken, Marokkanen tegenover Turken, enzovoort. Daardoor krijg je getto's. Dat is niet bevorderlijk voor de sfeer in de wijk, en sfeer is zéker een factor die mee de prijs van het vastgoed bepaalt. Maar ik merk een evolutie: de nieuwe generatie Turken koopt liever een huis aan de rand van Gent dan in de binnenstad.»

SYS «De stadsvlucht bestaat. Je merkt dat zogenaamd 'echte Vlamingen' een wijk ontvluchten als daar een te grote instroom is van mensen van allochtone origine. De waarde van de huizen daalt dan. Soms moet ik witte Belgen die hun huis verkopen melden dat de waarde is gedaald én dat bijna uitsluitend gekleurde mensen de woning zullen bezichtigen. Dat valt niet altijd in goede aarde.»

PELEMAN «Er zijn twee soorten mensen: de linkse bakfietsgeneratie die ultraverdraagzaam is, en de meer conservatieve burger die de toenemende verkleuring van zijn wijk met lede ogen aanziet. Zeker tijdens de coronacrisis hebben we gezien dat wie de lockdown moest uitzitten in een appartementje op de vijftiende verdieping, niet gelukkig was. Wit is vaak synoniem voor groen en vice versa - mensen verhuizen van de stad naar het groen en merken dat het daar behalve groener ook witter is. Het probleem van de steden is dat het aanbod niet voldoet: in bepaalde segmenten vind je geen woningen, en in andere segmenten zijn ze onbetaalbaar.»

VERLAET «De postcode is van belang. Veel mensen haken af als ze de postcode van Borgerhout zien, omdat daar veel Antwerpenaars van allochtone origine wonen. Maar daar kun je nog altijd mooie herenhuizen voor weinig geld op de kop tikken.

»Ik heb ook al meegemaakt dat koppels van allochtone origine zélf protesteren: 'Ha nee, daar wonen alleen maar Marokkanen!' Ze willen niet in een getto terechtkomen, wel in een gewone straat met een mix van kleuren en opvattingen.»

RENARD «Dat heb ik in Gent ook al vaak vastgesteld. Dan zegt zo'n jonge Turk: 'Níét bij de Turken, hè!'»

VERLAET «Ik kom weleens allochtone koppels tegen die een huurappartement zoeken. Als ik dan vraag of ze niet liever willen kopen, denken ze dat geen enkele bank hun een lening zal toekennen. Ten onrechte: vorig jaar nog heb ik een allochtoon koppel met vijf kinderen geholpen. Drie maanden later waren ze eigenaar, ze konden het zelf niet geloven!»

‘Huizenjagers: Vakantiehuizen’, VIER, maandag tot donderdag, 20.30

Volgende week

De macht van de vastgoedmakelaar

Wat zijn uw ervaringen? Laat het ons weten: