Humo's Gouden Vastgoedgids, deel 1: 10 onbetaalbare tips

Humo, hulpvaardig als steeds, wist voor u twintig gouden vastgoedtips te ontfutselen aan vijf experts in de branche. Deze week: de eerste tien tips.

'Als ik 'lichtjes op te frissen woning' lees, weet ik dat het een krot is dat je best niet zonder handschoenen binnengaat'


Meer vastgoedtips »

Zitten aan onze Humo-tafel: Wim Peleman van First Immo en de vastgoedwebsite Immoscoop, Johan Dyck van Immo Dyck uit Deurne, Stefaan Janssens en Stefan Bastiaensen van vastgoed- en verzekeringskantoor Janssen en Janssen en Niek de Boer van De Boer & Partners. Samen zijn zij goed voor bijna tweehonderd jaar ervaring in de sector, en zij zien elk jaar opnieuw hetzelfde fenomeen. In de lente en de voorzomer ligt het aantal verkopen tot 20 procent hoger dan in de andere seizoenen, en in landelijke gebieden tot 40 procent hoger. Beter weer versterkt het nestgevoel, zo lijkt het wel.

HUMO Voor het eerst in járen zijn de vastgoedprijzen gedaald, stelden de Belgische notarissen begin deze maand vast.

Stefan Bastiaensen «De tijd is voorbij dat de waarde van panden systematisch 9 procent per jaar steeg. Kopers bezoeken nu ook meer panden dan vroeger voor ze beslissen.»

Johan Dyck «Volgens mij zullen de vastgoedprijzen op termijn toch blijven stijgen. Door de bevolkingsgroei en het plaatsgebrek in Vlaanderen kan dat bijna niet anders. En de huurmarkt zal exploderen. Steeds minder jonge mensen zullen de aankoop van een eerste woning aankunnen, zoals je nu al in Nederland ziet.»

HUMO Heren, laten we Humo’s Twintig Gouden Vastgoedtips oplijsten.


1. Ligging is alles 

Aan de algemene toestand en de inrichting van een huis kun je veel veranderen, aan de omgeving níéts. Kies de ligging dus met de grootste zorg. Architecturale meerwaarde, bereikbaarheid, parkeerruimte: in vergelijking met de ligging is álles secundair. Let daarom ook op de straatnaam: ‘steenweg’, ‘straat’ en ‘baan’ zijn meestal drukker en fouter dan ‘laan’, ‘pad’ en ‘dreef’.

U woont beter in het kleinste en lelijkste huis in de beste buurt dan omgekeerd. Als u het grootste en mooiste huis in een slechte buurt koopt, zullen alle buren jaloers zijn en bent u het eerste doelwit voor inbrekers en vandalen. Bovendien profiteert het pand met de kleinste tuin in een buurt met grote percelen ook van het groen en de weelde van alle rijkere buren. Of zoals Wim Peleman het verwoordt: ‘Liever een arbeiderswoning in een villawijk dan een villa in een arbeiderswijk.’

HUMO De vastgoedsector blinkt uit in eufemistische beschrijvingen. ‘Goed bereikbaar’ wil zeggen: ‘Grenst aan de oprit van de autosnelweg.’ En ‘centraal gelegen’ betekent: ‘Midden in de uitgaansbuurt, zodat je geen oog dicht doet.’

Bastiaensen «Als er ‘op wandelafstand van het station’ staat, zou de trein weleens dwars door je tuin kunnen rijden.»

Dyck «Nu, alles is relatief en alles is geëvolueerd. Mijn vader heeft indertijd appartementsblokken pal naast de luchthaven van Deurne verkocht en hij gebruikte de ligging als verkoopargument: een luchthaven was toen nieuw, chic, glamoureus! ‘U stapt uw voordeur uit en een uur later drinkt u afternoon tea in Londen!’ Vandaag is naast een luchthaven of onder een vliegroute wonen het láátste wat mensen willen.»

HUMO Ik neem aan dat de migratie ook een invloed heeft?

Dyck «De instroom van migranten heeft een desastreus effect op de woningprijzen in sommige woonwijken. De straat waar ons kantoor gevestigd is, wordt nu niet langer als residentieel beschouwd. De prijzen van de appartementen gaan er zelfs in dalende lijn, en dat is uitzonderlijk in vastgoed. Ik vind dat niet leuk, want ik moet de mensen die hier dertig jaar geleden een chic appartement hebben gekocht als investering, vertellen dat hun eigendom in waarde is gedááld. Voor hen is dat een koude douche.»

Wim Peleman «Omgekeerd is Borgerhout, dat weleens smalend Borgerokko werd genoemd, flink opgewaardeerd. De herenhuizen daar dateren uit een periode waarin degelijk en duurzaam werd gebouwd, en worden nu gekocht door autochtonen.»

'Ik heb mijn kinderen de raad gegeven om zo snel mogelijk iets te kopen, al is het maar een garagebox: steek alles in stenen'


2. Licht is geluk 

Alle studies wijzen uit dat de bewoners van een zonovergoten huis met de juiste lichtinval een hogere levenskwaliteit hebben. Ook de oriëntatie is dus cruciaal. Ga niet op een bewolkte dag naar een woning kijken en kies het juiste uur om te checken of de avondzon op het terras valt dan wel of u in de zomer al om vijf uur ’s ochtends wordt gewekt door de brandende ochtendzon.


3. Kies als Eerste 

Kiest u voor een woning in een nieuwe verkaveling, zorg er dan voor dat u de eerste keuze krijgt en niet het laatst overgebleven en vaak slechtst gelegen perceel moet nemen. Wacht in dat geval liever op de volgende verkaveling.


4. Kom Echt thuis 

Verkijk u niet op de mobiliteit. Ik vind het waanzin om je woonst en woonplaats te selecteren op basis van je werk, en toch doen veel mensen dat. Daardoor laten ze misschien hun ideale woonst schieten voor een job die ze enkele jaren later kunnen verliezen. Sta liever wat langer in de file en kom écht thuis in uw droomhuis. Tegenwoordig bepaalt mobiliteit wel een deel van de waarde van vastgoed, dus u kunt het ook omkeren: zoek een droomhuis in de buurt van uw werk. Maar aangezien dat meestal in de drukke stad is, kunt u rust en groen dan wel vergeten.

Peleman «Mensen willen weten: hoelang ben ik van hieruit onderweg naar mijn werk? In mijn kantoor werken mensen uit Wilrijk en Reet die soms anderhalf uur onderweg zijn. Dat traject reed je vroeger in twintig minuten tijd. Zo’n situatie is op termijn onhoudbaar. Zelf heb ik ervoor gekozen om in de stad te blijven wonen en mezelf de files te besparen.»

HUMO In Londen kunnen zelfs tweeverdieners die er werken, geen woning meer betalen. Zullen ook hier mensen uit de stad verdreven worden?

Stefaan Janssens «Dat zie je nu al. Wij hebben ook een kantoor in Leopoldsburg, en mensen die in de provincie Antwerpen werken, kopen daar een woning voor pakweg 150.000 euro. Voor die prijs vind je in Antwerpen geen huis meer.»

HUMO Tegelijk zijn er minder mensen die willen huren.

Dyck «Huren is weggegooid geld, dat cliché is meer dan ooit waar.»

HUMO Huren lijkt me toch handig omdat je in unieke panden kunt wonen die je nooit zou kunnen betalen of die niet te koop staan. Ik weet de linkervleugel van een prachtig kasteel te huur staan – een koopje voor 1.500 euro per maand.

Dyck «Ik zou alleen huren als ik zeker weet dat het tijdelijk zou zijn, maximaal drie jaar. Anders is het verspild geld. Ik ben ook opgegroeid met het idee dat je iets nalaat aan je kinderen – wie z’n hele leven huurt, laat niets na. Ik heb mijn kinderen ook de raad gegeven om zo snel mogelijk iets te kopen, al is het maar een garagebox: steek alles in stenen! Wat moeten ze anders, nu de inflatie hoger is dan de interest?»

HUMO Welke raad hebt u hen nog gegeven?

Dyck «Koop alléén, niet met een partner. Ik heb te veel echtscheidingen gezien in mijn job.»

'Jacuzzi, airconditioning, poolhouse: ze leveren zelden een meerwaarde op' Stefaan Janssens


5. Zoek het waarom 

Wat ons in één vlotte beweging bij onze vijfde tip brengt: probeer te achterhalen waarom de eigenaars hun pand verkopen. Negen op tien keer is er een verband met de waarde én de vraagprijs van het huis. Ga na hoelang het te koop staat, maar oordeel genuanceerd: het adagium ‘Hoe langer een pand te koop staat, hoe verdachter’ geldt zeker niet altijd. Maak ook kennis met de buren voor u koopt – wie weet zijn de vorige eigenaars wel voor hen gevlucht. Al is reden nummer één, die vaak wordt verzwegen, onschadelijker: de eigenaars hebben geldproblemen, maar ze willen niet dat de buitenwereld dat te weten komt.

HUMO Klopt het cliché dat de best mogelijke koop is: een woning overnemen van een koppel dat in een bittere echtscheiding is verwikkeld?

Dyck «Het is nooit netjes om te profiteren van andermans miserie, maar vaak is het waar. Sommige mensen zitten dan op hun tandvlees en in veel gevallen dringt de bank aan op een snelle verkoop, als de kredieten niet worden afgelost.»

Janssens «Het is onze taak om de best mogelijke prijs te realiseren, ook bij een vechtscheiding. Maar beide partijen moeten mee willen, en daar wringt vaak het schoentje.»

HUMO Belandt u dan niet tussen twee vuren?

Dyck «Dat gebeurt. Soms wil meneer per se en zo snel mogelijk verkopen, maar mevrouw niet. Of vice versa. Ik probeer brullende partners altijd duidelijk te maken dat een ziedende ruzie in het bijzijn van de makelaar de verkoop van het pand alleen afremt. Dat helpt.»

Janssens «Ik werd door een mevrouw gevraagd om haar woning te schatten. Een dag later kreeg ik telefoon van haar woedende echtgenoot: ‘Waarom weet ik nergens van?’ Het probleem bij vechtscheidingen is: de betrokkenen denken dat we partij trekken voor de ander, ook al blijven we strikt neutraal. Nog een probleem: soms heeft één partner een hogere vraagprijs in gedachten dan de andere. Dan moet je realistisch durven te zijn. En ik heb ook al gevallen meegemaakt waarbij één van de partijen een schitterende prijs koppig blokkeert om de ex-partner te pesten.»

Bastiaensen «Of mevrouw woont nog in het huis, maar meneer niet meer, en hij mag het ook niet meer betreden. Die maakt dan van onze kijkdag gebruik om toch toegang te krijgen. Zo heb ik eens een gloeiende ruzie meegemaakt. Ik heb de kandidaat-kopers zo tactvol mogelijk gesuggereerd dat we best een nieuwe afspraak maakten.»

HUMO Mij lijkt het goede van een echtscheiding dat je zeker bent dat die mensen móéten verhuizen, en niet dat ze willen vluchten omdat er iets ernstig mis is met het huis of met de omgeving.

Bastiaensen «Klopt. Maar er zijn ook makelaars die vlotjes zeggen: ‘Meneer en mevrouw gaan helaas uit elkaar’, om een andere reden te verdoezelen.»


6. Waar voor uw geld 

Kies voor een pand dat degelijk werd neergezet, liefst in een periode toen men nog bouwde voor de eeuwigheid en liefst door een welgestelde bouwheer die niet moest beknibbelen op het budget. Wees niet gierig of eigenwijs en laat dat uitvlooien door een professional.

Laat uw budget niet eroderen door bijzaken. Staar u niet blind op flashy details, maar check grondig of de basics voldoen: het dak, de muren, de fundering, de isolatie, de staat van de verwarmingsketel… Als de vorige eigenaars uit de bocht zijn gegaan met allerlei peperdure materialen, zoals marmer of gouden badkranen die niet uw smaak zijn, zullen ze niettemin verwachten dat u ervoor bijbetaalt.

Wees op uw hoede voor verborgen gebreken, ook die die niet door de wetgever worden erkend. Een huis vol asbest renoveren komt algauw neer op saneren. Vocht, verzakkingen, oude leidingen: ze zadelen op met grote onvoorziene meerkosten. Laat in de verkoopovereenkomst een clausule opnemen dat de eigenaar verantwoordelijk gesteld kan worden voor alsnog te ontdekken verborgen gebreken.

Geen van de makelaars die ik op mijn zoektocht naar een nieuwe woning sprak, vermeldde spontaan de aanwezigheid van asbest in de panden die we samen bezochten. En het staat zelden of nooit vermeld in de advertenties op websites. Wel in de akte, maar dan heb je al een bod gedaan en kun je niet meer terug. Maar het is al dertig jaar bekend dat asbest kankerverwekkend is en dat je bij de verwijdering van asbest moet rekenen op een meerkost van duizenden, soms tienduizenden euro’s. Vanaf 2018 is het eindelijk wettelijk verplicht om het in alle communicatie over een te verkopen pand te vermelden.

Janssens «Asbest is inderdaad dodelijk, maar de dreiging is ook relatief: pas als je het ondeskundig uitbreekt, komen de schadelijke vezels vrij. Bovendien komt asbest voor in honderden producten, dus in bijna elk huis dat werd gebouwd vóór pakweg 1995, zit wellicht asbest.»

'Steeds minder mensen zijn bereid om zelf de handen uit de mouwen te steken' Wim Peleman


7. Perceptie is alles 

Wat ‘instapklaar’ is voor de één, is ‘te renoveren’ voor de ander.

Dyck «Als ik bij een collega ‘Lichtjes op te frissen woning’ lees, dan weet ik dat het een krot is. Een nét niet onbewoonbaar verklaarde woning die je best niet zonder handschoenen binnengaat (lacht). Sommige begrippen zijn heel rekbaar: ‘ruim’, bijvoorbeeld. Appartementen die worden omschreven als ‘ruim’, blijken vaak een stuk kleiner dan gedacht. Wij vermelden altijd de precieze oppervlakte en we maken een brochure met duidelijke foto’s. Misschien ben ik ouderwets, maar ik merk: onze brochure wérkt, da’s ook tastbaarder dan enkele foto’s op een website.»

Peleman «Naar mijn gevoel is ‘luxe’ het meest misbruikte en meest rekbare begrip. Vanaf welk niveau heeft een pand een luxueuze afwerking? Ooit waren centrale verwarming, dubbel glas en een geïnstalleerde keuken met eiland grote luxe, nu zijn het basisvoorzieningen.

»Ook ‘instapklaar’ is een zeer rekbaar begrip. Wil dat zeggen dat alle nutsvoorzieningen werken of dat je niet meer hoeft te schilderen en dat je van de grond kunt eten? Collega’s krijgen soms ook commentaar op het vermelde aantal slaapkamers: ‘Jamaar, dit is weliswaar een kamer, maar geen sláápkamer.’ Perceptie is alles, hè. En de kandidaat-koper is nog nooit zo mondig geweest als vandaag. Da’s een goeie zaak, zolang het niet ontaardt in muggenziften.»

HUMO Wat is voor u muggenziften? Iedereen maakt kritische opmerkingen, en vaak terecht.

Peleman «Ik heb het al voorgehad dat mensen vlotjes 10.000 euro afdingen ‘omdat de elektriciteit niet in orde is’. Maar ik weet dat dat een kwestie is van de differentieelschakelaar vervangen, dat kost hoogstens een paar honderd euro. Op dat moment moeten wij de belangen van de verkoper verdedigen, want hij heeft ons ingehuurd.»

Bastiaensen «Je voelt snel aan wanneer mensen toneelspelen. Stel dat een koppel vooraf heeft afgesproken dat ze veel en luid kritische opmerkingen zullen maken. Ik merk dat dat vaak een tegengesteld effect heeft: eigenaars zijn er niet op gesteld dat mensen botweg hun huis en het interieur afbreken. Zeker bij oudere mensen trapt zo iemand op hun hart. Dan kiezen de eigenaars vaak voor de koper die de meest tactvolle opmerkingen maakte.»

Dyck «Ik heb kritische klanten die tweehonderd appartementen hebben bekeken voor ze toehapten. Ik ben ook veeleisend en voorzichtig van aard, maar tweehonderd is wel héél veel. En het appartement dat ze uiteindelijk hebben gekocht, was er één zoals ik er tijdens hun zoektocht al twintig de revue heb zien passeren. Tja.»


8. Ken uzelf 

Sommige mensen zien in de ruïne van nu het kasteel van straks. Maar ken uzelf. Bent u een doe-het-zelver? Echt? Veel relaties lopen stuk op drastische en langdurige renovaties en verbouwingen zonder eind.

Dyck «De meerderheid van de kopers wil een instapklare woning. De mensen hebben lange werkdagen en weinig tijd, en ze willen meteen verhuizen.»

Peleman «Steeds minder mensen zijn bereid om zelf de handen uit de mouwen te steken. Zeker met de huidige lage interestvoeten lenen ze liever wat meer. Wij merken dat vooral professionals verouderde woningen renoveren, zij hebben daar met een hele ploeg een businessmodel rond gebouwd. Maar je mag een uitgewoond pand niet té veel pimpen. Neem een huis uit de jaren 60: het kost veel om dat op het vlak van energiezuinigheid en leefcomfort op niveau te brengen. Da’s een broekzak-vestzakoperatie als je van plan bent om het weer te verkopen.»

Bastiaensen «Wat je vaak ziet, is dat een eigenaar de zware houten balken in het plafond van zijn fermette wit schildert om de woonkamer lichter en dus groter te doen lijken. Of dat hij op beschadigde of gebarsten vloeren een goedkoop laminaatparket aanbrengt dat nét chic genoeg oogt om een vluchtige inspectie te doorstaan.

»Erger is het als de eigenaar meent dat iets een troef is, terwijl ik weet dat het omgekeerde het geval is. Ik kwam ooit bij een mevrouw die haar badkamer peperduur had laten inrichten: spiegels aan de muur, spiegels en gouden biesjes aan het plafond… Net de set van een pornofilm, maar zelf vond ze het prachtig en stijlvol, en ze dacht dat het de hele woning zou opwaarderen. Niet dus.»

Janssens «Jacuzzi, airconditioning, poolhouse: tenzij het echt spectaculair is én we een koper vinden met krek dezelfde smaak, leveren ze geen meerwaarde op. Onlangs meende een eigenaar dat zijn infraroodcabine de kopers wel over de streep zou trekken, maar ik moest hem er tactvol op wijzen dat zo’n ding voor de meeste mensen gewoon in de weg staat.»

Dyck «Wat wij vaak merken, is dat mensen van allochtone origine hun huis renoveren naar hun smaak. Dat is problematisch omdat je dan bijna verplicht bent om een allochtone koper te vinden, want die renovatie is niet naar de smaak van de meeste autochtonen. Dat ligt natuurlijk gevoelig, want ook die eigenaar wil de best mogelijke prijs voor zijn huis, zonder dat ik hem naar de mond praat of hem het gevoel geef dat zijn persoonlijke voorkeur maar een niche zal aanspreken.»


9. Kijk voorbij trends 

Laat u niet beïnvloeden door mode, trends en de waan van de dag. Nu is het het perfecte moment om een fermette te kopen, want niemand wil dat. Hetzelfde geldt voor woningen met verwarming op mazout of met een rieten dak. Voor een strakke, witte, postmoderne vrijstaande loft betaalt u dan weer te veel, want zo’n pand oogt nu trendy.

Wat op het eerste gezicht een troef lijkt, is vaak ook een blok aan uw been: voor een zwembad, een tennisterrein, een poolhouse, een bijgebouw, een paardenstal, een atelier en alles wat onderhouden moet worden, geldt dat het ook kapot kan gaan. Wees assertief en durf de laatste afrekeningen van gas, water, elektriciteit en algemeen onderhoud te vragen.


10. Denk vooruit 

Koop met het oog op de toekomst. Koop geen pand in een alsmaar drukker wordende wijk of straat, en controleer of uw straat geen sluiproute is. Als u correct inschat dat het voor de gemeenschap, de stad of de gemeente te duur zal zijn om in of rond de straat een tram of metrolijn door te trekken, zit u goed. Wat in ons overbevolkte en dichtbebouwde landsdeel onbetaalbaar zal worden, zijn stilte en rust.

Peleman «Ik heb families waanzinnig rijk zien worden omdat hun landbouwgronden werden omgezet in bouwgronden, waardoor de waarde van die percelen in één dag tijd exponentieel steeg. Ook mensen die gronden rond stads- en dorpskernen bezaten, hebben kunnen profiteren van het stedenbouwkundige beleid. Simpele logica: een dorpskern kan niet anders dan uitdijen.»

HUMO De grootvader van de vorige eigenaar van mijn huis zei al: ‘Je kunt het beste investeren in grond, want wat dat betreft moeten we tevreden zijn met wat Onze-Lieve-Heer heeft geschapen, en op is op.’

Dyck «Ons land is dichtbebouwd, bouwgronden worden zeer schaars en de prijzen per vierkante meter zijn zeer hoog. Investeren in grond is altijd nuttig, maar mensen vergeten vaak dat je er geen direct rendement uit kunt halen. Zo’n grond is alleen winstgevend als je de luxe hebt om die twintig tot vijftig jaar in familiebezit te laten rijpen en dan pas met grote winst te verkopen. Ter vergelijking: als je een appartement koopt, kun je dat meteen verhuren én een meerwaarde op termijn creëren.»

Niek De Boer «Omdat bouwgronden op toplocaties schaars werden, heb ik het ettelijke keren meegemaakt dat rijke kopers een in perfecte staat verkerende villa tegen de grond lieten gooien om er een nieuw pand naar hun eigen smaak op te zetten. Want hen was het alléén om de locatie te doen.»

Meer over

Reageren op een artikel, uw mening ventileren of een verhelderend inzicht delen met de wereld

Ga naar Open Venster

Op alle artikelen, foto's en video's op humo.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar redactie@humo.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234