‘In kleinere steden krijg je meer waar voor je geld. Kopers discussiëren er vaak niet eens over de prijs’

Door de stijgende rente springen jongeren massaal op de huizenmarkt, nu het nog kan. De eerste helft van dit jaar was één op de drie kopers van een woonhuis in Vlaanderen jonger dan dertig. Daarbij zijn kleinere steden zoals Lokeren, Kortrijk of Aarschot veruit het populairst. ‘De mensen die het in de stad niet meer kunnen betalen, verleggen hun zoekterrein.’

(Verschenen in Humo op 24 mei 2022)

Het succes van programma’s als ‘Huis gemaakt’ en ‘Blind gekocht’ bewijst dat de Vlaming nog lang niet af is van zijn voorliefde voor bakstenen, al liggen die hem steeds zwaarder op de maag. Vooral jongeren zijn de dupe: sinds vorige maand lijkt de afkoeling van de o zo verhitte huizenmarkt wel ingezet, maar niet voor kopers van 30 jaar of jonger. Een huizenjacht blijft voor hen vaak een epische onderneming. Hoe is dat zo gekomen en, vooral, waar moet dat heen? Humo brengt met Hadisa Suleyman (33), Béa Vandendael (58) en vastgoedexpert Philippe Janssens (73) drie generaties huizenkenners samen onder één dak.

‘Een halfopen woning, instapklaar, met drie slaapkamers, een ruime open keuken, een badkamer met bad, douche en twee wastafels, een grote tuin van 200 vierkante meter op het zuiden gericht, een oprit voor twee wagens én een vrijstaande garage, aan de rand van Gent.’ Aisha en Robin, deelnemers van het vierde seizoen van ‘Blind gekocht’, duwden makelaar Béa Vandendael in de eerste aflevering al meteen een stevig lijstje in de handen. Hun budget: 350.000 euro. Als ze had gekund, rolde Vandendael zo hard met de ogen dat ze ergens halverwege die gedroomde oprit belandden. ‘Wish me luck’, zuchtte ze richting haar collega’s, interieurarchitecten Bart en Kelly.

De scène is tekenend voor de dramatische situatie op de Vlaamse huizenmarkt. Vorig jaar werden huizen in de provinciehoofdsteden gemiddeld nog eens 8,4 procent duurder, voor een appartement moest je 6,2 procent meer neertellen. Jonge koppels met een doorsneebudget van 350.000 euro grijpen steeds vaker naast hun droomwoning. In zeer gewilde regio’s heeft het zelfs geen zin om eraan te beginnen onder de 450.000 euro.

PHILIPPE JANSSENS (mede-oprichter van adviesbureau Stadim) «De prijzen exploderen misschien wel, maar de markt draait als nooit tevoren.»

BÉA VANDENDAEL (makelaar ERA Druivenstreek) «Er is enorm veel vraag, maar weinig aanbod. Daardoor zit je als koper in een zwakke positie.

»De afgelopen maanden lijkt de markt wel wat rustiger geworden. In april werden er in Vlaanderen zelfs 6,8 procent minder compromissen getekend. Naar mijn gevoel wachten zowel kopers als verkopers nu af. De rente stijgt, waardoor lenen duurder wordt. En sommige economen vrezen openlijk voor een recessie.»

JANSSENS «Men spreekt vaak over de rente, maar je moet óók rekening houden met de inflatie. Die ligt nu erg hoog, maar eigenlijk is dat net een financiële meevaller voor mensen die lenen voor een woning: wat je aan intrest betaalt, ligt lager dan wat je wint aan loonsverhogingen door de inflatie. Het is momenteel dus slim om een lening aan te gaan, zelfs al ligt de rente iets hoger.»

HADISA SULEYMAN (eigenaar Gents immokantoor Estate of Mind) «Een instapklaar huis dat vandaag online komt, is meteen weg. En men is bereid om er zotte prijzen voor te betalen. Wat nu vooral te koop staat, is oud en allesbehalve duurzaam. Door de oorlog zijn de prijzen van bouwmaterialen extreem hard gestegen, waardoor minder mensen ingrijpende renovaties zien zitten.»

VANDENDAEL «Die oudere woningen zullen nog wel zakken in prijs, ook door de energiecrisis: ze kosten handenvol geld aan verwarming. De kloof met het nieuwbouwniveau wordt ook almaar groter. Je zal er steeds meer geld in moeten steken om die standaard te halen.»

SULEYMAN «Ook bij nieuwbouw merk ik dat mensen afwachten. Wie vandaag z’n handtekening zet, weet niet wat die bouw in de komende maanden of jaren nog gaat kosten. Mensen kiezen daardoor sneller voor iets dat al af is.»

HUMO Instapklaar is wel vaker het toverwoord. Zijn we het verbouwen verleerd?

SULEYMAN «Absoluut. Jonge kopers schrikken al als ze zien dat een huis enkel glas heeft, terwijl dat geen grote renovatie is. Vroeger gingen jongeren vaak op zoek naar een verbouwproject, deze generatie is erg gesteld is op luxe en comfort.»

VANDENDAEL «Door het internet weten jongeren veel beter wat ze willen. Hun thuis moet er picture perfect uitzien, precies zoals op Pinterest, en het liefst ook meteen.»

SULEYMAN «Onze generatie wil alles: een gezin, maar ook een mooie carrière, een grote auto, exotische reizen en een perfect huis. We proppen onze levens zo vol dat er amper tijd overblijft om nog te gaan verbouwen. En al die twintigers en dertigers vliegen nu op dezelfde instapklare huizen.

»Een bijkomende factor is dat we steeds vaker hoogopgeleid zijn en niets van verbouwen afweten. Zelf vind ik verbouwen superleuk, maar ik geef wel iedereen de raad: weet waaraan je begint. Het is een gehaaide wereld. Als je er niets van kent, kunnen ze je op een werf van alles wijsmaken en met prijzen goochelen. Er bestaan veel horrorverhalen over renoveren – denk aan de malafide aannemer die met de noorderzon verdwijnt – en dat schrikt ook af.»

VANDENDAEL «Neem daarom altijd een expert mee naar een te renoveren pand. Je moet niet staan dromen, het moet realistisch blijven.»

SULEYMAN «Je ouders meenemen is altijd verstandig. Of een architect. Al moet je dan ook opletten, want die breken graag alles af (lacht).»

VANDENDAEL «Nu, die instapklare huizen zijn er alleen voor een bepaalde groep, een groot deel van de jongeren kan zich dat simpelweg niet veroorloven.»

HUMO Behalve als ze zich inschrijven voor ‘Blind gekocht’, waar jij samen met Bart en Kelly telkens weer voor kleine mirakels zorgt.

VANDENDAEL «Met ‘Blind gekocht’ wil ik vooral de goesting om te verbouwen weer stimuleren. Meestal hebben de kandidaten een stevig eisenpakket, maar niet genoeg kapitaal. Dan komt het neer op keuzes maken en een compromis sluiten, want wij kunnen ook niet toveren. In het programma leren we mensen om hun huis weer te zien als een project voor vele jaren.

»Veel deelnemers panikeren al bij het zien van een stokoude keuken. Maar wat wij in het programma goed laten zien, denk ik, is wat je allemaal kunt doen met wat slimme renovaties.»

JANSSENS «Sommige kopers zien het grotere plaatje niet. Elk barstje is een probleem. Ze kunnen niet leven met een onafgewerkt geheel.»

VANDENDAEL «Dat zie je nog het vaakst bij de ouders die meekomen. Voor hun eigen woning waren ze wellicht veel minder veeleisend, maar zodra zoon- of dochterlief huizen gaat bekijken, zien ze overal potentiële valkuilen.

»Kopers hebben tegenwoordig geen realistische verwachtingen meer. Ik moet ze helaas vaak weer met beide voetjes op de grond zetten. Een instapklaar huis met drie slaapkamers en een tuin, voor 350.000 euro, vlak bij Leuven? Vergéét het.»

HUMO ‘Huis gemaakt’ focust volledig op renoveren.

SULEYMAN «Ik vind het echt zot dat zulke jonge mensen in zo’n groot project stappen. De meeste deelnemers hebben geen kennis van renoveren en leren het al doende. Dat is volgens mij de kracht van programma. Oké, slechts één koppel wint uiteindelijk een huis, maar de ervaring die ze opdoen, is onbetaalbaar. Na het programma is elk koppel in staat om een halve bouwval volledig zelf te renoveren.»

HUMO Moet jij er bij ‘Huis gemaakt’ op toezien dat de huizen dit seizoen ook echt verkoopbaar zijn? In Kortrijk is het pand van Harry en Jerina nog steeds niet verkocht.

SULEYMAN «Het was misschien een beetje té excentriek (lacht).

»Ik leer de koppels vooral hoe ze meerwaarde kunnen creëren in hun pand. En dan hamer ik steevast op duurzaamheid.»

VANDENDAEL «Energiezuinigheid is nu zeer belangrijk voor potentiële kopers. Vroeger werd er snel eens een blik geworpen op het EPC-rapport, maar nu is het één van de prioriteiten. Logisch ook, met de stijgende energieprijzen en de almaar strengere regels voor isoleren en renoveren.

»Vergeet ook niet dat je binnenkort een asbest-attest moet hebben als je je woning wilt verkopen. Vooral voor huizen uit de jaren 70 en 80 is dat een probleem.»

JANSSENS «Nog zo’n vastgoedwijsheid: een vermoede kost mag je bijna dubbel rekenen.»

VANDENDAEL «Eigenaars overschatten de waarde van hun woning ook vaak, ze denken al snel dat ze goud in handen hebben. Bij mensen die een jaar of dertig eigenaar zijn en beslissen om te verkopen, zie je vaak dat er vrij recent nog van alles vernieuwd is. Ze denken dat hun nieuwe keuken en badkamer zwaar zullen doorwegen in de prijs, terwijl de woning wel blijft achterophinken qua energiezuinigheid. Maar die legt juist het meeste gewicht in de schaal.

»Dit zijn de vier factoren die nu belangrijk zijn als je van plan bent je huis te verkopen: daken en asbest, de verwarmingsinstallatie, nieuwe ramen en gevelisolatie. Geloof me, een vrijstaande woning van de jaren 70 zonder isolerende buitenschil – zoals er nu véél te koop staan – sleept een EPC-score mee waar je amper naar durft kijken.»

PEPERDUUR KOT

HUMO Hoe schatten jullie de impact van de pandemie op de huizenmarkt in?

VANDENDAEL «Door zo lang opgesloten te zitten, zijn mensen nog meer belang aan hun woning gaan hechten. Velen zijn op zoek gegaan naar een huis met een tuin, of ze zijn door het thuiswerken geconfronteerd met de beperkingen van hun woning. Een extra bureauruimte is nu zeer gegeerd, zodat je niet moet videobellen aan de keukentafel.

»Tijdens de coronacrisis hebben wij in de streek ook een enorme uittocht vanuit Brussel gemerkt. Mensen voelden zich opgesloten in hun appartementje in de stad en vluchtten massaal naar de groenere randgemeenten, zeker met jonge kindjes in huis.»

SULEYMAN «Toch heb ik tijdens de pandemie nog appartementen in hartje Gent verkocht, vooral aan singles en koppels zonder kinderen. Waarom zouden die tenslotte op de buiten gaan wonen, waar niets te doen is?»

VANDENDAEL «Klopt, de stad past vooral bij die levensfase. Ik merk dat veel mensen uit Brussel hun appartement ook niet verkopen. Ze verhuren het, met het idee dat ze ooit zullen terugkeren. Als de kinderen het huis uit zijn, wordt die woning op de buiten toch weer te groot. Een extra voordeel is dat die kinderen dan in het appartement kunnen wonen als ze gaan studeren.»

HUMO Lang geen slecht idee, nu de studentenkoten peperduur zijn geworden.

SULEYMAN «Ook daar is er meer vraag dan aanbod, door het groeiende aantal studenten. Steeds meer jongeren gaan studeren. En door uitwisselingen zijn er ook steeds meer buitenlandse studenten. En dan heb ik het niet alleen over de West-Vlamingen in Gent (lacht).

»Maar ook voor een kot worden er tegenwoordig heel wat eisen gesteld. Vroeger was een kot, tja, studentikoos. Je had niet dezelfde luxe als thuis, maar dat vond iedereen normaal. Nu worden de nieuwbouwkoten van projecten als Upkot het snelst verhuurd, want die bieden veel comfort en allerlei extraatjes, zoals een eigen keuken of een balkon.»

VANDENDAEL «De ouders zijn minstens even veeleisend als de studenten, die willen hun kinderen niet zomaar in het eerste het beste kot steken.»

SULEYMAN «En zij doen ook de huizenprijzen stijgen, want je ziet nu steeds vaker dat ouders een huis of appartement kopen voor hun studerende kinderen. Het is een goede investering en met die huurprijzen kan het zelfs voordeliger uitkomen. Vaak troeven ouders die starters af bij het bieden, omdat ze meer financiële middelen hebben.»

VANDENDAEL «Sowieso zijn de studentensteden het duurst, omdat er zoveel mensen na hun studies blijven plakken. Zij knokken allemaal voor dezelfde starterswoningen. En aangezien hoogopgeleiden meer verdienen, gaan ze elkaar overbieden. Zo stuwen ze de prijzen nog verder omhoog.»

SULEYMAN «De mensen die het in de stad niet meer kunnen betalen, verleggen hun zoekterrein en zwermen uit naar de rand van de stad. In Gent waren Ledeberg en Gentbrugge vroeger bijna achterbuurten, nu stijgen de prijzen daar fel. In alle studentensteden zie je dat fenomeen zich als een olievlek verspreiden.»

VANDENDAEL «Vaak worden die buurten zo ook opgewaardeerd: de huizen worden opgeknapt, er komen meer winkeltjes en koffiebars bij … Maar natuurlijk maakt dat de buurt aantrekkelijker en uiteindelijk dus weer duurder.»

WEG UIT DE STAD

HUMO Is kopen altijd beter dan huren?

SULEYMAN «Voor de meeste mensen wel, maar het hangt af van je persoonlijke situatie. Huren betekent vrijheid, en is dus ideaal als je vaak verhuist of voor lange tijd reist.»

VANDENDAEL «Het kan soms ook slimmer zijn om lange tijd te huren, bijvoorbeeld als je weet dat je in de nabije toekomst een erfenis kan verwachten.»

JANSSENS «Vergeet niet dat een eigen huis ook een investering is. Het is zelfs één van de voornaamste pijlers van ons pensioenstelsel. Als je met je wettelijk pensioentje ook nog eens elke maand huur moet ophoesten, schiet er voor de meeste mensen niet veel over. De overheid heeft altijd gestimuleerd om een eigen woning te bezitten, en terecht.»

HUMO Maar is dat nog wel verantwoord? Hebben alle fiscale voordelen, zoals de woonbonus, de huizenprijzen niet vooral de hoogte in gejaagd?

JANSSENS «Natuurlijk is dat verantwoord! Eigenaar zijn van een eigen woning beschermt mensen tegen armoede en het zorgt voor een comfortabele oude dag.»

HUMO Kun je als jong koppel beter langer huren om daarna een groot huis te kopen voor de rest van je leven, of is het slimmer om snel een klein huis te kopen, dat je na een paar jaar kan verkopen?

VANDENDAEL «Ik zou zo snel mogelijk kopen.»

SULEYMAN «Ik ook. In de stad betaal je al snel 900 à 1.000 euro huur, dat is een pak geld dat je niet kunt sparen voor je eigen huis. Dan kun je beter een kleine studio kopen en die als een springplank gebruiken naar iets groters.»

VANDENDAEL «Zeker als je naar de groene randgemeenten wil verhuizen, is dat nodig. In mijn regio is simpelweg niets goedkoops meer te vinden: wij kunnen starters met 200.000 euro gewoon niets aanbieden.»

JANSSENS «De gemiddelde leeftijd waarop Vlamingen hun eerste huis kopen, blijft verder opschuiven. Vroeger was dat op je 28ste, nu pas rond je 35ste.

»Dat is gedeeltelijk de schuld van de grootouders: die leven tegenwoordig veel te lang (lacht). Meestal krijgen jongeren een financieel duwtje in de rug door de erfenis van hun grootouders. Maar nu leven oma en opa langer én zijn ze actiever. Ze zitten niet meer de hele dag achter de begonia’s, maar gaan nog graag op reis en op restaurant. En ook de verzorgingstehuizen zijn peperduur geworden. Jongeren moeten dat duwtje in de rug dus steeds vaker missen, of krijgen het pas later in hun leven. Ondertussen blijven de huizenprijzen maar stijgen.»

HUMO Een tijdje geleden schreef een Humo-lezer, geboren in de jaren 40, dat hij pas een eigen woning kon kopen toen hij eind de dertig was. Meneer was de enige kostwinner en verdiende destijds zo’n 300 euro per maand. Vandaag verdienen koppels samen vaak 4.000 euro, schrijft hij, en de rente staat bijzonder laag. Kortom: jongeren moeten niet klagen. Terechte kritiek?

SULEYMAN «Eerlijk? Ja. Als je vroeger leende, was dat tegen tarieven tot 14 procent, maar de prijzen waren lager. Wij hebben nu het omgekeerde: het is enorm duur om te kopen, maar de rente is historisch laag. Waar ligt het dan aan dat jongeren zo moeilijk een huis vinden?

»Ik denk oprecht dat het grotendeels te wijten is aan onze manier van leven. Jongeren hebben andere prioriteiten dan vroeger: ze studeren vaker en langer, ze willen de wereld zien, ze genieten van het leven. Maar dat kost geld, hè. Ze zijn niet meer bereid om dingen te laten en te sparen.

»Vaak kan het niet op: dure koffies drinken, elke week op restaurant, grote reizen maken… Velen beseffen pas op hun 35ste dat ze niet genoeg hebben gespaard om een huis te kopen.»

JANSSENS «Je moet vandaag inderdaad al flink wat spaargeld hebben voor je eigen inbreng, plus de notariskosten en registratierechten.

»Bovendien zijn de jongeren van vandaag in een ander economisch klimaat opgegroeid. Ik heb mijn eerste huis gekocht in 1978. Toen was het gebruikelijk om een maandelijkse afbetaling te torsen die 50 procent hoger was dan de huurprijs: met een inflatie van 10 procent had je dat al na enkele jaren terugverdiend, en daarna maakte je winst.»

VANDENDAEL «De lat lag destijds ook veel lager. Mensen zagen hun huis als een project voor het leven. Het was volstrekt normaal om een halve bouwval te kopen en die jarenlang stelselmatig te renoveren. Tegenwoordig zijn er gemiddeld vier vastgoedtransacties in een mensenleven. Dat is veel, hè.»

JANSSENS «Dat baart me soms wel zorgen. In België wordt gemiddeld om de 35 jaar verkocht, in Angelsaksische landen is dat om de tien jaar. Als je ervan uitgaat dat een huis in totaal drie keer verkocht wordt, dan worden onze huizen gebouwd om minstens een eeuw mee te gaan. In Amerika zie je huizen die slechts een jaar of dertig meegaan. Een snellere vastgoedmarkt betekent vaak kwaliteitsverlies.»

HUMO Is dat niet mede de schuld van grote projectontwikkelaars, die er steeds vaker als de kippen bij zijn om de verouderde huizen in de stad op te kopen?

SULEYMAN «Ik doe zelf ook renovaties, en het is inderdaad moeilijk om tegen die grote jongens op te boksen. Sommigen kopen aan de lopende band panden om te renoveren, maar doen dat met zulk slecht materiaal dat die gebouwen na vijf jaar alweer bijna uit elkaar vallen. Ze werken erg snel en goedkoop, plaatsen hier en daar wat maskerende gyprocwandjes, zorgen voor een likje verf en verkopen het als ‘instapklaar’. Dat soort opkopers zijn een plaag voor de stad.»

JANSSENS «Dat zorgt vaak voor een neerwaartse spiraal. Een gebouw met piepkleine, slechte flats trekt na een tijdje alleen nog maar zwakke eigenaars en huurders aan. In het begin loopt het nog goed, maar de middenklasse trekt er al snel weg.

»Eigenlijk herbeleven we nu voor een deel de jaren 60 en 70, toen was er ook een enorme stadsvlucht. Mensen wilden niet meer in kleine, krakkemikkige huisjes in de stad wonen. De auto zorgde voor democratisering en dankzij de uitbreiding van het wegennetwerk kon je ook vanuit het platteland vlotjes tot aan je werk raken. Tegelijkertijd werden er steeds meer grote appartementsblokken neergepoot in de stad. Vaak ging het om goedkope, slecht afgewerkte flats, die veelal financieel kwetsbare mensen aantrokken. De anonimiteit nam toe, mensen kenden hun buren amper nog.

»Brussel had destijds een inkomensniveau dat een kwart hoger lag dan de rest van het land, inmiddels ligt het een kwart lager. De welgestelde bewoners zijn er weggetrokken, de grote statige huizen zijn steeds vaker opgedeeld in kleine huurappartementjes. Dat vormt een enorm probleem voor de stad. Ik ben een voorstander van een goede sociale mix, maar het is maar de vraag of er in onze steden nog genoeg middenklasse overblijft voor die mix.

»Jongeren trekken er nu immers ook weg, zodra ze zich dat kunnen veroorloven. Men heeft het steeds over de verjonging van de steden, maar dat zijn mensen die hun eerste stap op de huizenmarkt zetten. Zodra ze het financieel aankunnen, zijn ze weg. Dat is een probleem, want het zijn de dertigers en veertigers die voor het hoogste inkomen en de meeste koopkracht zorgen.»

VANDENDAEL «En dan komen ze bij mij terecht, in Overijse (lacht). De kopers uit Brussel krijgen bij ons meer dan in de stad zelf, dus die mensen discussiëren vaak niet eens over de prijs. Zij stuwen de prijzen mee omhoog.»

Gesloten enveloppe

HUMO Wat vinden jullie van de kritiek dat makelaars de huizenmarkt bewust verhit houden, met onrealistische verkoopprijzen?

VANDENDAEL «Verkopers willen altijd zeker zijn dat ze de hoogste prijs hebben gekregen. Je kunt als makelaar gewoon een prijs op het huis plakken en het voor dat bedrag verkopen, maar als er vervolgens 20 kandidaten opdagen, zal de verkoper altijd met het gevoel blijven zitten dat hij meer had kunnen krijgen.

»Daarom werken makelaars steeds vaker met een vanaf-prijs, zoals bij een veiling. Het systeem met de gesloten enveloppe is eveneens populair. Daar is veel om te doen, maar het geeft wel de garantie aan de verkoper dat hij de hoogste prijs heeft gekregen die de kandidaat-koper bereid is te betalen.»

SULEYMAN «Vastgoed is een kwestie van vraag en aanbod. De marktwaarde is wat mensen bereid zijn om ervoor te betalen, zo simpel is het.»

JANSSENS «Daar ben ik het niet helemaal mee eens. De waarde van een huis wordt door verschillende factoren bepaald, emoties spelen ook mee. Een huis dat vlak bij je werk of de school van je kinderen ligt, is voor jou persoonlijk nog nét iets meer waard. Kijk naar mij, ik woon naast mijn zoon: dat is van onschatbare waarde.

»Ook bij de verkoper mag je het belang van emoties niet onderschatten. Ik heb mijn huis destijds gekocht van een weduwe met zes kinderen. Ze had al tientallen bezoekers over de vloer gekregen, die alleen maar praatten over wat ze allemaal gingen afbreken. Na onze bezichtiging is die vrouw naar de foto van haar man op de schouw gegaan om te zeggen: ‘Aan díé mensen ga ik ons huis verkopen’. Ze wist dat wij het pand wil in ere wilden laten.»

VANDENDAEL «Daarom is de eigenaar bij ons meestal niet aanwezig bij de bezichtigingen (lacht). Het is moeilijk om rationeel te denken als je een emotionele verbintenis met een huis hebt. Ze durven ook al eens de verkeerde dingen te vertellen aan kandidaat-kopers, waardoor ze de prijs drukken.»

JANSSENS «Dus makelaars drijven de prijs toch op?»

VANDENDAEL «Het is uiteindelijk wel de koper die de prijs wil betalen. En als puntje bij paaltje komt, werken wij voor de verkoper. We handelen steeds in zijn belang en gaan altijd voor een maximumprijs. Als eigenaar ga je een bod van 50.000 euro meer niet afslaan, hè?»

SULEYMAN «Dat is de eeuwige discussie: wat is een pand écht waard? Er bestaan wel min of meer objectieve parameters voor, maar uiteindelijk leidt een oververhitte markt met meer vraag dan aanbod automatisch tot een veel hogere marktwaarde.»

HUMO Ik heb het idee dat veel huizen dezer dagen systematisch ondergewaardeerd worden door makelaars, alleen maar om veel volk te lokken naar een kijkdag.

SULEYMAN «Uiteindelijk raak je met het systeem van zo’n instelprijs dan wel aan de reële marktwaarde. Persoonlijk heb ik het niet zo moeilijk met die werkwijze. Ik bepaal de waarde niet, dat doet de koper.»

HUMO De overheid probeert al enkele jaren de huizenmarkt te normaliseren met allerlei wetgeving, maar voorlopig lijkt niks te helpen.

VANDENDAEL «In de laatste maanden van 2019 is een enorme rush ontstaan van kopers die de woonbonus nog wilden meepikken, voor hij op 1 januari 2020 werd afgeschaft. Dat was echt niet normaal.»

SULEYMAN «De overheid kondigde de afschaffing van de woonbonus aan als een maatregel waardoor de prijzen zouden dalen, maar het tegendeel was waar. Ze zijn alleen nog meer gestegen.»

JANSSENS «Het probleem is dat er steeds op één parameter wordt gefocust. Enkel de woonbonus afschaffen of de registratierechten verlagen zal weinig uitmaken als je de impact van de rente en de inflatie niet bekijkt. Mensen houden vooral rekening met wat ze elke maand zullen moeten afbetalen.»

HUMO Hebben jullie nog advies voor wanhopige kandidaat-kopers?

VANDENDAEL «Maak je huiswerk. Snelheid is de sleutel tot succes. Ga van tevoren al langs bij de bank en weet wat je financieel aankan, zodat je niet te lang meer moet twijfelen na een kijkdag. De realiteit is vandaag helaas dat je bliksemsnel moet kunnen beslissen. Als je nog eens moet bellen voor een tweede afspraak, is de kans groot dat je al te laat bent. En neem altijd iemand mee die realistisch kan inschatten hoeveel verbouwingen zouden kosten.»

JANSSENS «Maar laat je ook niet te veel overdonderen. Makelaars zullen altijd zeggen dat je rap-rap moet beslissen, waardoor je misschien meer biedt dan je eigenlijk wilde. Ik raad aan om zoveel mogelijk huizen te gaan bekijken. Na een tijdje kun je dan veel beter inschatten wat een huis ongeveer waard is.»