Niet meer dan een derde van je inkomen aan je hypotheek besteden, wie kan dat nog? ‘Nu is 40 procent eerder de vuistregel’

Het was altijd de regel voor wie ging kopen: laat de woonlening nooit hoger uitvallen dan een derde van je inkomen. Nu woningen in twee jaar tijd 22 procent duurder zijn geworden, is die regel door de feiten achterhaald. ‘Wij konden gaan tot 500.000 euro, maar daarmee kom je er in Brussel nog altijd niet.’

Een gemiddeld Belgisch gezin moet nu al 35,3 procent van het inkomen reserveren voor de afbetaling van een eigen huis en net geen 29 procent voor een appartement. Dat blijkt uit de betaalbaarheidsindex zoals die werd becijferd door De Tijd, zaterdag. De krant berekende op basis van het mediaan gezinsinkomen, de vastgoedprijzen en de langetermijnrente het deel van het inkomen dat een gezin uittrekt om te kopen. De regel dat je niet meer dan een derde van je inkomen mag besteden aan je lening is hierdoor in Vlaanderen, Brussel en Waals-Brabant ingehaald door de feiten.

Sinds het begin van de coronacrisis werden huizen in België 22 procent duurder tot gemiddeld 314.666 euro. De gemiddelde prijs voor een appartement steeg minder hard: 8,9 procent duurder, tot 257.839 euro. Betaalbaar wonen is vooral in het Brussels Gewest alleen maar problematischer geworden. Volgens de Federatie van het Notariaat kost een huis er nu gemiddeld 566.000 euro. Zes op de tien verkochte woningen in Brussel zijn dan ook appartementen. Brusselaars hebben een mediaaninkomen van 38.350 euro, wat veel minder is dan 50.642 euro in Vlaanderen en 48.472 euro in Wallonië.

‘Blijven hopen’

Met kinderen van drie en bijna vijf schuimen Marie (34) en haar vriend al meer dan drie jaar elke dag immosites af. Ze zijn sinds 2017 eigenaar van een bescheiden woonst in Schaarbeek met twee slaapkamers. “We willen een slaapkamer extra, voor elk van de kinderen eentje op z’n minst, en misschien een tuintje, maar dat lijkt in Brussel zo goed als onmogelijk”, zegt ze. “Wat je vindt is altijd ofwel te groot of te klein.”

“Wij dachten met onze inkomens in een iets hogere categorie te zitten. We zijn allebei bedienden, hebben stabiele inkomens en zijn al eigenaar, wat natuurlijk enorm helpt. We hebben een paar keer geboden en houden ons al lang niet meer aan de regel dat je maar een derde van het gezinsinkomen mag besteden aan je afbetaling. Wij konden gaan tot 400.000 of 500.000 euro, maar daarmee kom je er in Brussel nog altijd niet. Men zegt: ‘Het is een herenhuis, je kan er geld aan verdienen door onder te verhuren.’ Maar willen we dat wel? Het is alsof je moet kiezen tussen lenen en leven.”

Terwijl in Wallonië de betaalbaarheid van huizen als appartementen onder het geadviseerde derde van het inkomen blijft, is vastgoed in het Brussels Gewest bijna onbetaalbaar geworden. Een doorsnee Brussels gezin zou nu in theorie - zonder hulp van ouders of eerder woningbezit - al meer dan 81 procent van het inkomen aan de afbetaling van een huis moeten besteden.

‘Drie jaar geleden boden we 505.000 euro voor wat toen ons droomhuis leek’, zegt Marieke. ‘We boden te conservatief, zoals bij al onze andere pogingen, en werden altijd weer overboden. Als we toen hadden geweten wat we nu weten, hadden we veel hoger geboden. Ik check nog elke dag op de trein even Immoweb. Je blijft hopen.’

Hotel mama

In alle Vlaamse provincies en Waals-Brabant moeten gezinnen nu meer dan een derde van hun inkomen uitgeven om een huis te kopen. De koploper is Antwerpen (41 procent) waar een huis gemiddeld 368.759 euro kost tegenover een gemiddeld van gezinsinkomen 49.509 euro.

‘De regel van een derde geldt in de praktijk enkel nog voor mensen met een inkomen onder de 2.000 euro’, zegt John Romain, oprichter van Immotheker Finotheker. ‘Voor mensen met een inkomen van 3.500 of 4.000 euro is men geëvolueerd naar 40 procent als vuistregel. En ook dan zal de bank acceptatiecriteria hanteren. Hoeveel kinderen heb je ten laste? Ben je nog huur aan het betalen? Jonge kandidaat-kopers blijven nu bijna standaard tot hun dertigste bij hotel mama en hotel papa wonen, om eerst een jaar of zeven te sparen. Tegenwoordig wordt ook verwacht dat ouders een financieel ruggensteuntje geven - zowel door de kinderen als door de bank. Anders lukt het gewoon niet meer.’

Volgens de Nationale Bank is het aantal hypotheekaanvragen in de eerste vier maanden van dit jaar gedaald met 15 procent. ‘Daar zit een terugval in doordat mensen na corona gingen investeren in vastgoed’, zegt Romain. ‘Er is ook aarzeling door de hoge energieprijzen.’

Sven Gatz

Brussels minister van Financiën Sven Gatz (Open Vld) kreeg eind mei van zijn regering groen licht om het plafond voor de vrijstelling van registratierechten (in Brussel 12,5 procent) bij een woningaankoop te verhogen van 175.000 naar 200.000 en maximaal 250.000 euro. Het plafond voor korting op de registratierechten wordt opgetrokken van 500.000 naar 600.000 euro. De nieuwe regeling gaat in op 1 juli 2023.

Het kabinet-Gatz presenteert vandaag een studie van het Brussels Instituut voor de Statistiek (IBSA). Die laat zien dat de helft van de kopers in Brussel, zo’n 7.000 gezinnen, gebruik maken van de verlaging. 9 op de 10 woont al in Brussel en 62 procent is jonger dan 36. ‘Dit rapport bevestigt dat we goed zitten met de doelstelling om het kopen van een woning in Brussel minder duur te maken’, zegt Gatz. ‘We versterken de sociale cohesie en vergroten het aandeel van een jonge middenklasse.’

(DM)