Vlaamse studentensteden dreigen onbetaalbaar te worden: ‘Voor 380.000 euro vind je niets meer in Leuven’

Wie in Leuven een huis wil kopen, moet blijkbaar van goeden huize komen. Het ene na het andere onderzoek zet de studentenstad bovenaan op de lijst met duurste woonplekken. Wat is er aan de hand in Leuven?

In ‘Blind gekocht’ kreeg een koppel dat een huis zoekt in het Leuvense en daar 380.000 euro voor veil heeft te horen dat het onbegonnen werk is. Daarvoor krijg je blijkbaar niets in de studentenstad.

Wie de Leuvense woningmarkt wat kent, zal het bij de televisieuitzending niet bepaald hebben horen donderen in Keulen. Recent nog toonde de Notarisbarometer aan dat Leuven de duurste stad is om een woonhuis te kopen. De prijs bedroeg er in 2021 gemiddeld 445.864 euro. Dat is een stijging met 10,7 procent, terwijl de gemiddelde prijsstijging in de vijf provinciehoofdsteden samen op 8,4 procent lag. En Leuven mag je ook breed nemen, de hoge prijzen gelden niet enkel voor het centrum van de stad maar ook voor de hele rand eromheen. Vooral in Heverlee en Kessel-Lo is het duur wonen.

Overbieden

Annelien Vranckx (36) en haar partner weten er alles van. Nu huren ze een appartement op de Martelarenlaan waar ze heel graag wonen. Maar de komst van hun zoontje drie maanden geleden veranderde de situatie. ‘We hebben maar één slaapkamer’, zegt ze. ‘Dat lukt nu nog perfect, maar over een jaar zouden we toch wel iets anders willen hebben.’

De zoektocht verloopt moeizaam. Omdat ze zelf nogal selectief zijn, geeft ze toe, en echt iets zoeken waar ze even graag willen wonen als in hun appartement nu. Maar ook omdat ze ‘het systeem’ niet mee in stand wil houden. ‘We zien geregeld woningen waarvan we de vraagprijs redelijk vinden. Maar dan merken we dat andere kandidaten heel zwaar overbieden om zeker dat huis te hebben. Wij hebben wel al wat kunnen sparen, maar willen daar niet aan meedoen. Want zo stuw je die prijzen alleen maar verder de hoogte in.’

Het is ook opvallend, vindt ze, hoe soms koppels van nog geen 30 jaar daar 500.000 euro kunnen neerleggen voor een woning die dat volgens haar niet waard is.

Dat ‘overbieden’ door kapitaalkrachtige kandidaat-kopers is ook een groot deel van het probleem, blijkt uit het rapport ‘De werking van de Vlaamse Woningmarkt’ van het Steunpunt Wonen. Daarin concluderen de onderzoekers dat alle Vlaamse studentensteden de woningprijzen de hoogte in zien gaan.

Wie studeert in een stad heeft nogal vaak de neiging om er daarna te ‘blijven plakken’. Het aantal studenten in onze studentensteden gaat al jaren in stijgende lijn, dus het aantal ‘plakkers’ ook. De eerste jaren besluiten die vaak te huren, maar zodra ze van plan zijn om zich te settelen en eventueel een gezin te stichten, gaan ze op zoek naar een gezinswoning.

Het aanbod daaraan is in studentensteden nogal beperkt. Jarenlang werden gezinswoningen er namelijk opgedeeld om lucratieve koten van te maken. De extra woongelegenheden waren vooral appartementen. Die waren voornamelijk bedoeld als investeringsgoed, ze werden gekocht om ze met winst te verhuren of opnieuw te verkopen.

Aantrekkelijk Leuven

In een markt waar de vraag naar gezinswoningen erg hoog is en het aanbod beperkt, is het de hoogste bieder die de prijs bepaalt. Die kan in zo’n studentenstad ook vaak hoog bieden. Er willen zich gemiddeld meer hoger opgeleiden vestigen. Die hebben verhoudingsgewijs ook vaker bemiddelde ouders die eventueel kunnen meehelpen. Waardoor er exuberant hoge prijzen geboden worden voor de beschikbare huizen.

Het is een fenomeen dat ook in andere studentensteden speelt, maar in Leuven blijkbaar het meest. Omdat Leuven nog aantrekkelijker is dan andere centrumsteden. Uit een onderzoek van Test-Aankoop blijkt dat de Leuvenaars van alle centrumstadbewoners het meest tevreden zijn over de leefbaarheid van hun stad. De voorzieningen, de aanwezigheid van universiteit en spin-offs, de nabijheid van Brussel en vooral het grote veiligheidsgevoel in de stad maken Leuven populair.

Maar wat dus begon als een positief verhaal, namelijk de heropleving van de centrumsteden na een jarenlange stadsvlucht, heeft dus ook een keerzijde, schrijft professor Frank Vastmans (KU Leuven) in het rapport van het Steunpunt Wonen. Voor een steeds grotere groep wordt het vinden van een geschikte woning in de ruime stadsomgeving onbetaalbaar. Het rapport spreekt zelfs over een nieuwe stedelijke crisis.

De oplossing ligt nochtans voor de hand. Als het aanbod beter afgestemd wordt op de grote vraag naar eengezinswoningen, zouden de prijzen weer moeten dalen. Maar dan moeten we eerst stoppen met woningen te beschouwen als investeringsproducten. In zijn boek ‘Betaalbaar wonen in Leuven???!!!’ becijferde auteur en journalist Luc Vanheerentals dat de verkoop van woningen en appartementen in Leuven in 2020 een omzet vertegenwoordigde van 409 miljoen euro.

Voor de inkomsten uit verhuur van woningen, appartementen en studentenkoten kwam hij uit op een gelijkaardig bedrag. Omdat deze winsten in vergelijking met inkomsten uit arbeid nauwelijks belast worden, pleit hij voor een hogere belasting. ‘Op die manier kunnen er middelen vrijgemaakt worden voor de realisatie van betaalbare woningen’, zegt Vanheerentals. Verder pleit hij ook voor een solidariteitsbelasting op panden die voor meer dan 500.000 euro verkocht worden. ‘Omdat zij goed mee profiteren van de lucratieve woningmarkt is ook een lokale taks op de Leuvense immokantoren meer dan gerechtvaardigd.’

(DM)