Waarom de overheid moet ingrijpen in de hoge notariskosten voor vastgoed

In 2016 boekte de doorsneenotaris 300.000 euro winst. Met dank aan de transactiekosten voor vastgoed. Economiefilosoof Rogier De Langhe: 'Je kunt online voor miljarden euro's aan contracten afsluiten, zonder tussenkomst van een notaris. Maar de aankoop van een huis moet via een notaris?'

De Belgische notarissen behoren tot de duurste van Europa. Ons land heeft met 1.600 notarissen meteen ook het op een na hoogste aantal notarissen per inwoner; alleen Malta telt er meer. Dat blijkt uit een vergelijkend onderzoek in 22 landen van professor economie Frank Verboven (KU Leuven) en zijn Oostenrijkse collega Biliana Yontcheva (WU Wenen). Wie bij ons een huis van 250.000 euro koopt, moet daar 3.311 euro notariskosten extra voor neertellen. Met de administratiekosten erbij loopt dat bedrag op tot 5.111 euro. Duitsers betalen voor eenzelfde transactie de helft daarvan aan hun notaris, Fransen een kwart en Italianen moeten maar een vijfde ophoesten. Een Spanjaard komt er met 273 euro vanaf.

In België stijgen de notariskosten niet even sterk als de waarde van een woning. Dat wil zeggen dat in vergelijking met hun Europese collega's de Belgische notarissen duurder zijn voor kleinere huizen. Voor ruime villa's zijn ze dan weer relatief voordeliger. Samen halen onze notarissen een omzet van 1,1 miljard euro. Meer dan 80 procent daarvan bestaat uit vastgoedtransacties. De rest komt uit erfeniskosten, die in vergelijking met de rest van Europa wel relatief goedkoop zijn.

Tussen 2009 en 2017 nam het aantal vastgoedtransacties toe met 30 procent. Alle transacties samen leverden de doorsneenotaris in 2016 een gemiddelde winst van 300.000 euro op. Een kwart verdiende minder dan 200.000 euro en een op de vier meer dan 450.000 euro.

Waarom is het notariaat ooit opgericht?

Rogier De Langhe: "In de cryptografie of informatiebeveiliging bestaat er zoiets als de Trusted Third Party (TTP), of de vertrouwde derde partij. De onafhankelijke TTP is dan verantwoordelijk voor de eerlijke uitwisseling van data tussen verschillende andere partijen. Lang voor de digitalisering en de versleuteling van databestanden, werden er ook al contracten tussen mensen gesloten. Ook zij hadden behoefte aan een TTP of een onafhankelijk persoon die afspraken objectief kon vastleggen. Als er dan achteraf discussie ontstond, was er altijd die neutrale scheidsrechter die bepaalde: 'Dit is de waarheid zoals indertijd opgetekend.' Dat was dus de notaris.

"Hij wordt niet voor niets benoemd door de koning. In feite is hij diens lokale vertegenwoordiger die 'met koninklijke objectiviteit' tussenkomt in conflicten. Door de digitalisering zijn er vandaag allerlei nieuwe manieren ontstaan die die rol van de notaris feilloos overnemen, denk maar aan het blockchain-systeem. Dat maakt overschrijvingen bij de bank in cyberspace mogelijk, maar ook eigendomsaktes en contracten, zonder dat er zelfs nog een TTP aan te pas hoeft te komen. Een TTP van vlees en bloed, zoals de notaris, is door de digitalisering eigenlijk niet meer van deze tijd.

"Ooit was er een goede reden voor de oprichting van het instituut notariaat. Maar die reden is verdwenen en het instituut bleef bestaan. Notarissen zijn de edelsmeden van de 21ste eeuw. Het beroep van edelsmid was in de middeleeuwen ontzettend belangrijk. Hij kon als enige vaststellen of een voorwerp een edelmetaal was, en in welk percentage. Hij controleerde ook de voorraden goud van de steden en bepaalde zo hoe rijk ze waren. De edelsmid moest dus erg betrouwbaar zijn. Daarom ontstond er een gilde van edelsmeden met heel speciale afspraken en sancties voor die leden die over de schreef gingen. De beroepseer van de edelsmid was belangrijker dan het persoonlijk gewin. De publieke rol van de edelsmid is al lang uitgespeeld en de gilde deemsterde eeuwen geleden weg. De gilde van de notarissen nog niet."

De notaris in mijn gemeente is ook vastgoedmakelaar. Hij maakt dus de contracten op voor de aankoop van gronden en woningen die hij zelf verkocht heeft, met daarbij de contracten voor hypothecaire leningen. Zo loert belangenvermenging toch om de hoek?

"Het gevolg is alleszins dat notarissen meer baat lijken te hebben bij het afsluiten van vastgoedcontracten dan met het regelen van erfenissen. Dat blijkt ook uit de studie van Verboven en Yontcheva. Volgens de wet moet je bij erfenissen en bij de aankoop van een huis voor een aantal stappen beroep doen op een notaris. Daar kom je niet onderuit, ook al verkoopt die notaris zelf huizen. In sommige landen zijn notarissen vervangen door ambtenaren. Anno 2018 is de notaris bij ons geëvolueerd tot een ambtenaar-ondernemer. Maar geen doorsnee-ambtenaar, want nóg meer dan de gewone ambtenaar, moet hij onpartijdig zijn. Je kunt je terecht afvragen of opname in de gilde van het notariaat die objectiviteit en zuiverheid waarborgt, zeker als excommunicatie zowat de enige sanctie is.

"De beroepsvereniging van notarissen zegt dat er een sociale filosofie zit achter de grote verschillen tussen notariskosten voor vastgoed en voor erfenissen. Omdat vooral gegoede mensen huizen en gronden kopen, zien notarissen er geen graten in om bij vastgoed iets steviger door te rekenen. Met erfenissen worden alle families geconfronteerd; daarom houden ze die tarieven naar eigen zeggen 'goedkoop'.

"Ik wil best geloven dat die sociale bekommernis oorspronkelijk meespeelde. Alleen is intussen de maatschappij veranderd, en moeten we ons afvragen of die redenering nog stand houdt. Vandaag veranderen mensen sneller van job en woonplaats, waardoor de vastgoedsector boomt. De overheid zou daarop moeten inspelen en op zijn minst ingrijpen in die notariskosten. Het zou geen stukken van mensen mogen kosten wanneer iemand omwille van het werk Antwerpen wil inruilen voor Gent. Te hoge transactiekosten zorgen er vaak voor dat ze hun huis dan toch maar niet verkopen en liever elke dag in de file gaan staan. Te hoge notariskosten zorgen zo ook onrechtstreeks voor meer burn-outs, want er is een duidelijk verband tussen het aantal burn-outs en de dagelijkse pendeltijd.

"Velen geloven dat de samenleving rationeel is en een logische evolutie volgt. 'De beroepsgroep van de notarissen ontstond op het moment dat we ze nodig hadden. Zodra ze overbodig geworden zijn, zullen ze ook wel vanzelf verdwijnen.' Maar zo werkt het niet."

Het is de taak van politici om overbodige instellingen op te doeken?

"Het zijn inderdaad de bewindvoerders die moeten beslissen over de afbraak van oude, overbodig geworden structuren. Alleen is bij ons het probleem dat nogal wat politici advocaat zijn of rechten gestudeerd hebben. Velen onder hen hebben wel oren naar de verzuchtingen van de beroepsgroep van notarissen, óók mannen en vrouwen met een juridische achtergrond. Gewone burgers die van de aankoop van een huis dromen, vragen zich niet af of ze beter af zijn met een notaris of met een gewone ambtenaar.

"Politici voelen amper druk om het notariaat in vraag te stellen, terwijl dat net een oplossing uit het verleden is, van vóór het digitale tijdperk. Misschien moeten we eens aan de notarissen vragen waarom zij vinden dat ze nu nog een functie te vervullen hebben. 'Verificatie' - verklaringen van echtheid en juistheid - was ooit hun corebusiness; dat is nu wereldwijd gedigitaliseerd. Je kunt online voor miljarden euro's aan bonafide contracten afsluiten, zonder tussenkomst van een notaris. Maar voor de aankoop van een huis kunnen wij nog steeds niet zonder? Dat begrijp ik niet."