Zo komt het vast goed met uw vastgoed: ‘Wacht met het verkopen van een energiezuinige woning’

Voor het eerst sinds lang lijkt de vastgoedmarkt af te koelen en zouden de huizenprijzen dit jaar zelfs dalen. Maar wat wil dat zeggen? Kopen, of juist niet? Wij gidsen u door het vastgoedbos. ‘Grote prijsstijgingen zullen we de eerste jaren niet meer zien.’

1. Is vastgoed echt zoveel goedkoper geworden?

Om maar meteen met de deur in huis te vallen: neen, vastgoed is niet plots een koopje geworden. Wie in 2022 een huis kocht in België, betaalde daar gemiddeld 319.123 euro voor. Wie tevreden was met een appartement, was gesteld voor gemiddeld 260.300 euro.

In Vlaanderen moest je iets dieper in de buidel tasten, blijkt uit de gegevens van notaris.be, waar alle verkoopcijfers gebundeld worden. Een huis in het noorden van het land ging van de hand voor gemiddeld 348.064 euro, een appartement voor 267.429 euro.

Nooit eerder lagen de vastgoedprijzen zo hoog. En toch. Terwijl de vastgoedprijzen ­traditioneel kwartaal na kwartaal stegen, is dat halfweg vorig jaar plots stilgevallen. In de eerste helft van 2022 nam de vastgoedprijs nog met 3,6 procent toe. In de tweede helft was dat nog 0,5 procent.

Uit de eerste cijfers van dit jaar blijkt dat die afkoeling zich in januari heeft doorgezet. Meer zelfs: volgens prognoses van hypotheekverstrekker ING zal de vastgoedprijs in 2023 uiteindelijk met een half procent dalen. Voor 2024 zien ze weer een stijging, maar met niet meer dan 1 procent. De prijzen blijven de komende tijd dus min of meer stabiel. Maar doordat de inflatie wel de pan uit swingt, wordt vastgoed relatief gezien heel wat goedkoper. Of toch voor wie zijn loon geïndexeerd ziet.

Sien Winters, coördinator van het Steunpunt Wonen aan de KU Leuven, is niet verbaasd door de evolutie. ‘Dit zat er al een hele tijd aan te komen. De overwaardering van de markt van de laatste jaren is nu aan het afnemen. Niemand heeft een glazen bol, maar het is wel redelijk duidelijk dat echt grote prijsstijgingen er de eerst­komende jaren niet meer zitten aan te komen.’

2. Gaat er nu een race op de huizenmarkt losbarsten?

Wel, die race is er niet. Afgelopen januari werden 45 procent minder hypotheken verstrekt dan een jaar geleden, blijkt uit cijfers van de ­Nationale Bank. Die staan nu op het laagste ­niveau in zeventien jaar. Het aantal vastgoedtransacties, zo becijferde de federatie van Belgische notarissen, viel ook fors terug: in heel België met 10,3 procent, in Vlaanderen met 15,3 procent.

En dan krabt de leek zich dus in de haren: hoezo is vastgoed vandaag minder populair, nu het relatief gezien een stukje goedkoper is dan de voorgaande jaren? Wel, daarvoor is er een simpele reden, zeggen de experts. Eentje waarvoor ze ons eerst even moeten uitleggen hoe een vastgoedprijs in feite tot stand komt.

Die wordt, u raadde het vast al, bepaald door vraag en aanbod. Nu is het vastgoedaanbod een redelijk standvastig gegeven. Wat wel sterk kan fluctueren, is de vraag. Die wordt dan weer ­beïnvloed door drie belangrijke factoren: het beschikbare gezinsinkomen, de rentevoet waartegen geleend moet worden en fiscale gunst­regimes zoals de (intussen afgeschafte) woonbonus.

‘De ontleencapaciteit van huishoudens is erg bepalend voor de vastgoedprijs’, legt vastgoed­econoom Sven Damen (UAntwerpen) uit. ‘Doorgaans is men bereid om pakweg 25 procent van zijn inkomen te voorzien voor de aflossing van een hypotheek. Hoe meer een gezin verdient, hoe meer geld het dus veil heeft voor een woning. Stijgende inkomens boosten dus ook de vastgoedprijs, want als mensen bereid zijn om meer te betalen, vertaalt zich dat ook naar de markt.’

Maar de rente kan serieus wat roet in het eten gooien. ‘Het maandelijkse bedrag dat je aflost, blijft hetzelfde. Maar bij een hogere rentevoet zal een groter deel van je afbetaling naar de aflossing van de interesten op je lening gaan. Het daadwerkelijke bedrag dat je kunt ontlenen voor dezelfde maandelijkse afbetaling ligt bij een hogere rentevoet dus lager. Waardoor mensen dus ook minder kunnen betalen voor een woning en de vastgoedprijzen onder druk ­komen te staan.’

De redenering van onze leek was dus totaal verkeerd. De relatief goedkopere vastgoedprijzen zorgen er helemaal niet voor dat vastgoed kopen interessanter wordt. De vastgoedprijzen stabiliseren juist omdat de vraag naar vastgoed gedaald is. Logisch dat het aantal transacties en verstrekte hypotheken dus terugvalt.

3. Is in vastgoed investeren niet langer verstandig?

Dat wil geen van onze experts gezegd hebben. Omdat ze geen glazen bol hebben, klinkt het unisono, en ook omdat investeren in vastgoed een hyperpersoonlijke beslissing is.

Bart Van Opstal, notaris en woordvoerder van notaris.be, haalt er de recente bevindingen van zijn vakfederatie bij. ‘In 2022 zagen we dat vooral jonge kopers − jonger dan 30 jaar − actiever waren geworden op de vastgoedmarkt. Ze wonnen 2 procent marktaandeel ten opzichte van de andere leeftijdsgroepen, wat best veel is. Zij gaven twee redenen aan waarom ze op een vertragende markt toch een aankoop deden. Als ze niet kochten, moesten ze blijven huren. En dan hadden ze geen controle over hun uitgaven de komende jaren, want de huurprijzen kunnen geïndexeerd worden.

‘De tweede reden: de rentevoet mag vandaag dan ongunstig zijn, niemand weet wat de toekomst brengt. Wat je nu neemt, dat heb je. In het beste geval kun je later, wanneer de rentevoet weer daalt, je lening herfinancieren tegen een gunstiger tarief. Heel wat jonge kopers namen het zekere voor het onzekere, eventueel met hulp van familie, en namen een vaste rentevoet.’

Bij de oudere kopers zagen de notarissen een heel ander fenomeen. ‘Door de hogere inflatie aarzelen zij juist veel meer. Zij zien het geld op hun spaarrekening ook wel in waarde dalen, maar wie bang is, die neemt geen grote beslissingen. Er is in 2022 zeker nog gekocht als investering om te verhuren, maar wel heel wat minder dan de voorgaande jaren.’

Ook Sien Winters is terughoudend met het geven van raad. ‘Voor de meeste mensen is het de grootste uitgave die ze in hun leven zullen doen, daar moet je heel bedachtzaam mee omspringen. Kan ik dit betalen? Is mijn inkomen de komende jaren zeker? Dat zijn afwegingen die je altijd heel zorgvuldig moet maken, en al zeker wanneer de markt afkoelt. Maar dat wil echt niet zeggen dat er vandaag geen heel ­goede aankopen meer te doen zijn.’

Van Opstal: ‘Als ik één tip kan geven: als je vandaag koopt, koop dan vastgoed dat het meeste potentieel heeft om de komende jaren in waarde te stijgen. Dat wil dus zeggen: energiezuinige woningen met een epc-label A of B.’

4. Is de tijd van blind kopen helemaal voorbij?

‘Absoluut’, zegt Bart Van Opstal. ‘Er is vandaag meer ademruimte gekomen op de markt. Dus mensen, gebruik die dan ook. Probeer een zo goed mogelijk beeld te krijgen van wat er op de markt beschikbaar is, bezoek veel, zodat je heel goed de prijs-kwaliteitverhouding leert inschatten.’

Sien Winters: ‘Kopen zonder een woning gezien te hebben, dat is in alle omstandigheden waanzin. Doe dat niet, nooit. Ook niet wanneer de druk zogezegd hoog ligt. Ga een pand altijd heel ­grondig bezoeken, met een expert die advies kan geven, zodat je achteraf niet voor verrassingen komt te staan.’

Dat er meer ademruimte is, zoals Van Opstal zegt, bewijzen de cijfers die de Universiteit ­Antwerpen genereerde in samenwerking met vastgoedmakelaar ERA. De verkooptijd van een woning lag eind 2022 tien procent hoger dan een jaar eerder. Concreet: eind 2021 stond een woning gemiddeld 83 dagen te koop, eind 2022 was dat 91 dagen.

Gemiddeld duurt het dus drie maanden voordat een woning van eigenaar wisselt. Dat is voor alle duidelijkheid nog steeds aan de lage kant: de gemiddelde verkooptijd sinds 2005 ligt op 100 dagen.

Ook het grenzeloos overbieden lijkt bovendien op zijn retour. Verkopers mogen nog wel dromen, maar kopers volgen niet per se meer uit angst om anders naast hun droomwoning te grijpen. De oorspronkelijke vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs groeien weer uit elkaar, blijkt ook uit cijfers van de UAntwerpen en ERA. In de zomer van vorig jaar bedroeg de ­verkoopprijs nog 97,1 procent van de vraagprijs. Met andere woorden: er werd nauwelijks onderhandeld. Maar een half jaar later, eind 2022, was dat al teruggezakt naar 95,5 procent. Zo ­komen we stilletjes weer in pre-coronatijden terecht, waar een woning gemiddeld van de hand ging voor 93,4 procent van de prijs die de eigenaar geafficheerd had.

5. Is mijn woning nu minder waard? Snel verkopen dan maar?

Opnieuw een vraag waar geen eenduidig antwoord op bestaat, behalve dan dit: blijf rustig. Ja, relatief gezien wordt uw woning momenteel gemiddeld gezien iets minder waard. Maar is dat een reden om te panikeren? ‘De waardestijging van de afgelopen jaren was uitzonderlijk sterk, wat tot overwaarderingen leidde. Een lichte afkoeling is dus zeker niet zorgwekkend’, zegt vastgoedeconoom Sven Damen.

Sien Winters (Steunpunt Wonen): ‘Is dat zuur voor wie twee jaar geleden kocht? Misschien, maar evengoed hebben die mensen het huis van hun dromen gekocht, en dan hebben ze wel een goede zaak gedaan. Je moet je namelijk ook afvragen: wat is je ­woning waard voor jou? Dat is erg persoonlijk. Misschien is ze vandaag op de markt wat minder waard, maar ligt ze wel vlak bij de school van je kinderen en op fietsafstand van je werk, waardoor je geen pendeltijd verliest en vervoerskosten bespaart. Dat draagt óók bij aan de waarde van een woning, maar dat zie je minder terug in de marktprijs.’

En dat snel-snel verkopen voordat de prijzen verder zakken? Daar wordt geen enkele expert warm van. ‘Waarom zou je dat doen? Om nog even te profiteren van de uitlopers van de overgewaardeerde markt?’ Winters is sceptisch. ‘Als het is om vervolgens iets nieuws te kopen, ben je gelijk bij af, want dat moet op dezelfde markt gebeuren. En als het gaat om een woning die je verhuurt, moet je ook wel afwegen of die huurinkomsten niet interessanter zijn. Dat is geen evidente afweging.’

Van Opstal ziet maar één reden om het wel te overwegen: als je een woning hebt met een heel laag epc-label. ‘Heb je een heel energiezuinige woning en je kunt wachten met ze op de markt te zetten, zou ik dat doen. De waarde gaat alleen maar toenemen. Bij energieverslindende woningen is het wel het overwegen waard om ze nu op de markt te gooien. Die gaan de ­komende jaren wellicht aan waarde inboeten.’

6. Loont het om met het oog op verkoop nog snel het epc de hoogte in te jagen?

Niet per se. En dat lijkt contradictorisch, want ‘locatie, locatie, locatie’ mag dan nog steeds de meest bepalende factor zijn voor de populariteit van een woning, steeds meer is epc dat ook. Al enkele jaren is een sterk verband zichtbaar ­tussen de energie-efficiëntie van een woning en de prijs.

In die mate dat notaris Van Opstal een vastgoedmarkt met twee snelheden ziet. ‘Woningen met A- en B-labels zullen in de toekomst alleen maar in waarde toenemen, terwijl de vastgoedprijzen van woningen met een E- of F-score serieus onder druk zullen komen te staan. Wie zo’n woning koopt, weet dat hij binnen nu en vijf jaar voor forse investeringen staat, en zal dat ook ­incalculeren in zijn bod.’

Maar daarop anticiperen en als verkoper alvast wat werken uitvoeren zodat je een hogere prijs kunt vragen, dat is toch niet altijd een uitstekend idee, zo blijkt. Zelfs niet als de regel is: hoe beter je epc, hoe meer kans je hebt om te verkopen.

‘Stel dat je met een paar kleine ingrepen een beter label zou kunnen krijgen, dan is het het overwegen waard’, zegt vastgoedeconoom Sven Damen. ‘Maar het blijft wel een risico. Want het is zoals met het verven van je woning voor verkoop, of nog een nieuwe keuken of badkamer plaatsen. Jij denkt dat je net de waarde van je woning de hoogte hebt ingejaagd, maar de potentiële koper kan juist afknappen op die keuze. Als die keuken zijn smaak niet is, kan het een verkoop tegenhouden. En als hij alles weer wil overschilderen, was die investering ook gewoon weggegooid geld.’

Net zo is het met epc-investeringen, zegt ­Damen. ‘Een kleine aanpassing kun je doen, een grote zou ik echt vermijden. Akkoord, je zult een meerwaarde genereren en een hogere verkoopprijs kunnen vragen. Maar de meerwaarde gaat hoogstwaarschijnlijk niet zo hoog liggen dat je je lastminute-investering nog dubbel en dik terugverdient.’

Ook Sien Winters zou eerder op de rem gaan staan. ‘Heel veel woningen met een lager epc-­label ondergaan sowieso een grondige renovatie wanneer ze verkocht worden. Dan heeft het weinig zin om een paar kleine dingen te vervangen, als de kopers toch grote plannen hebben en ­alles in één keer kunnen aanpakken zoals zij het willen.’

7. Hier stabiliseren de vastgoedprijzen, maar in Nederland dalen ze echt fors. Staat dat ons ook te wachten?

Neen. Of beter, aangezien een verstandig mens altijd met twee woorden spreekt: waarschijnlijk niet. Daar zijn verschillende redenen voor, die allemaal terug te brengen zijn tot dezelfde noemer. Met name: België is Nederland niet, waar in 2022 de huizenprijs met 6,4 procent daalde en waar een verdere daling met nog eens 3 tot zelfs 10 procent wordt voorspeld. Dat is natuurlijk een dooddoener vanjewelste, maar notaris Van Opstal legt het beter uit.

‘Wij zijn een volk van eigenaars. Ongeveer 75 procent van de vastgoedmarkt is in handen van individuele eigenaars. Die nemen geen abrupte beslissingen. In andere landen is een veel groter aandeel van de vastgoedmarkt in handen van vennootschappen, en dan krijg je een heel ander verhaal. Wanneer zij een deel van hun patrimonium te koop zetten, veroorzaakt dat veel grotere schokgolven. Dat wil daar­om niet zeggen dat België immuun is, maar onze markt is wel veel schokbestendiger.’

Daarbij komt, zegt vastgoedeconoom Damen, dat in België conservatievere hypotheken worden verstrekt. ‘In Nederland kun je een aflossingsvrije hypotheek afsluiten, waarbij je ­gedurende een hele periode alleen interesten afbetaalt. Zo’n systeem is natuurlijk veel ­gevoeliger voor rentewijzigingen.’

Sien Winters: ‘En vergeet vooral niet dat wij een systeem van automatische indexering kennen. Het feit dat onze lonen aangepast zijn aan de inflatie, heeft de vastgoedmarkt nog goed gestut. In landen waar de relatieve inkomens fors gedaald zijn, omdat ze geen automatische indexatie kennen, zie je een veel grotere impact op de vastgoedprijzen.’

Al die factoren samen maken dus dat vastgoed­experts er redelijk gerust op zijn dat in België geen vastgoedcrisis dreigt. ‘De laatste keer dat we door een grote crisis gingen, was in 2008, met de financiële crisis. Toen zagen we in de ons omringende landen enorme vastgoedschokken. De prijzen kelderden, je had fluctuaties van meer dan 20 procent in Nederland, Duitsland, het Verenigd Koninkrijk. Maar niet bij ons. In België heeft de vastgoedmarkt één kwartaal een beetje geaarzeld en dat was het dan’, zegt Van Opstal.

‘Eigenlijk is deze afkoeling ook niet veel meer dan een terugkeer naar de pre-corona­situatie. We zitten nu ongeveer op het niveau van 2019 qua aantal transacties. Die hebben post-pandemie even ongelooflijk gepiekt. Maar dan kwam dus de inflatie en de rentestijging, die hebben daar nu een rem op gezet.’

Wil dat dan ook zeggen dat deze afkoeling uiteindelijk niet meer dan een klein plateautje zal blijken? Een kort horizontaal streepje op de historisch stijgende curve van de vastgoedprijzen? Of is hier echt iets fundamenteels aan de gang dat de vastgoedmarkt zal veranderen?

Het is een vraag waarop vooral met stilzwijgen wordt geantwoord. Damen: ‘In Nederland zie je vandaag al heel duidelijk dat het om een kentering gaat. Maar hier? Het is veel te vroeg om te zeggen of de afkoeling significant zal blijken op lange termijn.’ Winters sluit zich daarbij aan. ‘Dit kan een eerste dipje zijn, een voor­bode van een prijsdaling. Maar evengoed dalen de rentes straks weer, en schieten de vastgoedprijzen over een paar jaar weer de hoogte in. Dat is onmogelijk om te voorspellen.’